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Alors que le logement est une question récurrente pour les pouvoirs publics et que les démarches environnementales visent à transformer les constructions déjà existantes, seuls 2 000 logements sont produits chaque année à partir de bâtiments autres (anciens bureaux, locaux du secteur tertiaire, etc.). Pour augmenter ce chiffre, une loi a été votée afin de faciliter ce type de projets. Comment ?

Assouplir la règlementation pour transformer des bâtiments en logements

Un plan local d'urbanisme plus souple

Pour rappel, le plan local d'urbanisme (PLU) est un document d'urbanisme qui prévoit un projet global d'aménagement et d'urbanisme d'une commune ou d'un groupement de communes et qui en tire les conséquences en matière de règles d'aménagement et d'utilisation des sols.

Le PLU se compose de 5 éléments :

• un rapport de présentation ;
• un projet d'aménagement et de développement durables ;
• des orientations d'aménagement et de programmation ;
• un règlement ;
• des annexes.

Le PLU établit notamment un découpage du territoire en zones (urbaines, à urbaniser, agricole, etc.). Ces zones font l'objet de règles spécifiques en matière d'urbanisme et ont un impact sur la destination des bâtiments qui y sont construits (exploitations agricoles, forestières, locaux commerciaux, habitations, etc.).

Or, pour transformer des bâtiments en logements, leur destination doit être modifiée en ce sens.

Il est à présent possible de déroger aux destinations prévues initialement par le PLU, ou au document y tenant lieu, pour les changements de destination en vue de la création de logements. Cette décision revient au maire ou au président d'intercommunalité.

Cette dérogation est applicable aux travaux ou aux constructions d'extension ou de surélévation faisant l'objet de l'autorisation d'urbanisme.

Cette dérogation peut néanmoins être refusée à cause :

• des risques de nuisances pour les futurs occupants ;
• de l'insuffisante accessibilité du bâtiment par des transports alternatifs à l'usage individuel de l'automobile ;
• des conséquences du projet sur la démographie scolaire au regard des écoles existantes ou en construction ou sur les objectifs de mixité sociale et fonctionnelle.

Notez que la dérogation doit être autorisée par :

• la commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels en présence d'une zone agricole ;
• la commission départementale de la nature, des paysages et des sites en présence d'une zone naturelle.

De plus, si un bâtiment initialement destiné à une exploitation agricole et forestière peut être transformé en logement, cela n'est possible que si lesdits bâtiments ne sont plus utilisés depuis plus de 20 ans.

Il peut également être dérogé au règlement qui délimite dans les zones urbaines ou à urbaniser des secteurs dans lesquels les programmes de logements comportent une proportion de logements d'une taille minimale.

Mobiliser un projet urbain partenarial

Pour rappel, un projet urbain partenarial (PUP) est un outil permettant de financer en tout ou partie les équipements publics nécessaires au fonctionnement des opérations de travaux ou d'aménagements par le porteur de projet (aménageurs, lotisseurs, propriétaires fonciers ou constructeurs).

Le porteur de projet négocie un PUP avec l'autorité compétente, par exemple la commune. Le PUP fixe alors les modalités de participation au financement des équipements publics, notamment la liste des équipements à financer et le montant de la participation du porteur de projet.

En échange, le porteur de projet bénéficie d'une exonération de la part communale de la taxe d'aménagement qui peut aller jusqu'à 10 ans.

Le PUP peut être mobilisé pour des opérations d'aménagement, de construction et, maintenant, de transformation de bâtiments de destination autres que les logements qui nécessitent la réalisation d'équipements publics.

Transformation facilitée dans les copropriétés

À présent, lorsque la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d'habitation contrevient à la destination de l'immeuble en copropriété, elle est soumise à l'approbation de l'assemblée générale.

Cette décision doit être adoptée, non plus à l'unanimité, mais à la majorité simple.

La majorité simple est également applicable pour voter la modification de la répartition des charges de copropriété qui en résultera le cas échéant.

Notez que cette possibilité n'est pas ouverte aux locaux commerciaux.

Logements universitaires

Les CROUS pourront bénéficier du système de marché de conception-réalisation, c'est -à-dire un marché de travaux permettant à l'acheteur de confier à un opérateur économique une mission portant à la fois sur l'établissement des études et l'exécution des travaux.

De plus, les logements universitaires pourront bénéficier d'une majoration du volume constructible prévue par le PLU, pouvant aller jusqu'à 50 %.

Permis de construire à destinations successives

Un permis de construire permettant d'autoriser plusieurs destinations successives d'un bâtiment est à présent possible. Il s'agit du permis dit « réversible ».

Transformation des bâtiments en logements : de nouveaux outils disponibles ! - © Copyright WebLex

La procédure de saisie sur salaire (ou saisie sur rémunération) désigne celle qui permet de prélever une partie du salaire d'un salarié avant son versement, afin de rembourser sa dette. Une procédure qui va être réformée à compter du 1er juillet 2025, en supprimant et aménageant certaines étapes, requises jusqu'alors. Des modifications qui vont avoir des effets sur les procédures de saisie initiées avant la réforme…

Une déjudiciarisation de la procédure de saisie sur salaire dès le 1er juillet 2025…

Pour rappel et jusqu'alors, la procédure de saisie sur salaire supposait l'autorisation préalable du juge de l'exécution, après échec d'une tentative préalable de conciliation.

Si la saisie sur salaire était autorisée par le juge, l'employeur du salarié débiteur de la dette se voyait notifier un acte de saisie sur rémunération par le greffe du tribunal judiciaire.

C'est l'employeur qui devait ensuite adresser chaque mois au secrétariat greffe du tribunal judiciaire une somme, dont le montant est plafonné par la quotité saisissable de la rémunération.

Mais, dès le 1er juillet 2025, la procédure de saisie sur rémunération va connaître 2 évolutions majeures :

• l'autorisation préalable du juge de l'exécution sera supprimée ;
• la mise en œuvre de la procédure sera du ressort des commissaires de justice répartiteurs (CJR) en lieu et place du greffe du tribunal judiciaire.

Notez que la réforme ne modifie pas l'impossibilité de procéder à des saisies conservatoires, ainsi que le barème de la quotité saisissable (limitant les sommes pouvant être prélevées sur les salaires), qui restent donc en vigueur.

…qui concerne également les procédures de saisie sur rémunération en cours !

Du côté des saisies sur salaire en cours, notez qu'il reste possible de verser les sommes saisies auprès du greffe du tribunal judiciaire jusqu'au 30 juin 2025.

En revanche, toutes les saisies en cours seront suspendues à compter du 1er juillet 2025 en raison de l'entrée en vigueur de cette nouvelle réforme. Durant cette période, l'employeur versera en totalité sa rémunération au salarié.

Durant cette phase transitoire, le créancier du salarié sera contacté afin de confirmer sa volonté de poursuivre la procédure :

• si le créancier est déjà assisté par un CJR : la procédure sera transmise du greffe du tribunal judiciaire à ce CJR qui recontactera ensuite le créancier pour mettre en œuvre la procédure de saisine ;
• si le créancier n'est ni assisté, ni représenté par un CJR, la procédure de saisie sera transmise à la chambre régionale des commissaires de justice qui enverra un courrier au créancier l'invitant à désigner un CJR.

Notez que le créancier aura 3 mois à compter de la réception du dossier envoyé par le CJR ou par la chambre régionale pour confirmer sa volonté de poursuivre la procédure de saisine.

Si tel est son souhait, un PV de saisie sera transmis à l'employeur par le CJR, soit par remise en main propre, soit par voie dématérialisée (via Sécuriact) afin de permettre à la procédure de saisie des rémunérations, initiée avant la réforme, de reprendre son cours.

Attention : la remise du PV de saisie par voie dématérialisée suppose que l'employeur ait préalablement donné son accord.

Ces formalités remplies, la totalité de la quotité saisissable devra être remise entre les mains du CJR jusqu'à la réception de la mainlevée émise par ses soins.

Le registre numérique des saisies des rémunérations

Également, il a été confié à la chambre nationale des commissaires de justice la mission de mettre en place à compter du 1er juillet 2025 un registre numérique des saisies des rémunérations.

Ce registre doit permettre :

• le traitement des informations nécessaires à l'identification des commissaires de justice répartiteurs, des débiteurs saisis, des créanciers saisissants et des employeurs tiers saisis ;
• la conservation et la mise à disposition des informations nécessaires à l'identification du premier créancier saisissant, du débiteur saisi et du commissaire de justice répartiteur.

Les données comprises dans ce registre ont fait l'objet d'une précision. Y seront inscrites : 

• les données d'identification du débiteur ;
• les données d'identification de l'employeur ;
• les données d'identification du créancier ;
• les données d'identification du commissaire de justice répartiteur ;
• les données d'identification du commissaire de justice chargé de l'exécution ;
• les données permettant d'identifier les créances, actes, formalités, décisions, titres, cessions et incidents se rattachant aux procédures de saisie des rémunérations ;
• les données relatives aux procédures de paiement direct ;
• les données permettant d'assurer la traçabilité des accès et des actions des acteurs de la saisie des rémunérations.

Les données y sont mises à jour par le commissaire de justice saisissant, le commissaire de justice répartiteur et la chambre nationale.

Les données sont conservées jusqu'à la radiation de la procédure de saisie, sans que la durée totale ne puisse excéder 10 ans.

Il est également précisé que tout évènement qui viendrait suspendre la saisie devra être reporté, sans délai, sur le registre.

La formation des commissaires de justice répartiteur.

Parmi les nouveautés de la procédure des saisies des rémunérations, on trouve l'intervention du commissaire de justice répartiteur.

Désigné par la chambre nationale des commissaires de justice à la demande des créanciers, il a pour rôle de recevoir les paiements saisis auprès des employeurs afin de les reverser aux créanciers.

Pour exercer ce rôle, les commissaires de justice devront suivre une formation dont les modalités ont été précisées : 

• elle devra se tenir sur une durée de 12 heures ;
• elle devra porter sur :
  • le calcul de la quotité saisissable des rémunérations ;
  • la procédure de saisie ;
  • la répartition des sommes saisies.

Les commissaires de justice ayant suivi cette formation se verront remettre un certificat d'accomplissement.

Il appartient ensuite à la chambre nationale d'établir une liste publique des professionnels titulaires de ce certificat.

Saisie sur salaire : réforme de la procédure dès le 1er juillet 2025 ! - © Copyright WebLex

Dès septembre 2025, le complément de libre choix du mode de garde (CMG) va être profondément reconfiguré afin de mieux prendre en compte la pluralité des réalités familiales et financières. Cette réforme, qui se poursuivra en décembre 2025, pourrait ainsi modifier le montant de la prestation familiale versée. Explications.

Une modulation du CMG pour optimiser l'accompagnement financier des parents

Pour rappel, le complément de libre choix du mode de garde (CMG) est une prestation sociale qui vise à compenser le coût de la garde d'un enfant de moins de 6 ans dont les parents ont une activité professionnelle minimale.

La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2023 avait posé les jalons d'une refonte de cette prestation familiale afin de garantir une meilleure adéquation de la prestation avec la situation familiale et les revenus réels des parents bénéficiaires.

Cette réforme vient tout juste d'être concrétisée avec la mise en place de changements entrant en vigueur dès le 1er septembre 2025.

À partir de cette date, le calcul du montant du CMG sera modulé en fonction du nombre d'enfants à charge et du niveau de ressources des parents bénéficiaires (avec une référence au revenu net catégoriel). Son montant dépendra également du mode d'accueil et des besoins d'accueil des familles.

Cette nouvelle règle de calcul sera appliquée automatiquement par l'Urssaf (via le service Pajemploi) à partir des informations déclarées. Si les parents sont toujours bénéficiaires du CMG et emploient toujours un salarié pour accueillir un enfant en septembre 2025, aucune démarche supplémentaire ne sera à effectuer.

Cette modification vise à optimiser l'accompagnement financier des parents ayant des besoins d'accueil importants ou des revenus modestes.

En perspective de cette évolution, notez que l'Urssaf met à disposition des parents bénéficiaires un simulateur visant à estimer, à titre indicatif, le reste à charge avant impôt, déduction faite du montant du CMG versé.

Dans l'hypothèse où la réforme entraîne une diminution du CMG versé, il est prévu un complément transitoire dont le montant varie en fonction du nombre d'enfants à charge et de la physionomie de la famille (monoparentale ou en couple).

Ce complément transitoire au CMG dont le montant est revu à la baisse ne suppose aucune démarche de la part des parents bénéficiaires concernés et sera, lui aussi, indiqué et versé au moment de la déclaration en septembre 2025.

Dans le cas particulier des familles monoparentales et toujours à compter du 1er septembre 2025, il sera possible de bénéficier du CMG jusqu'aux 12 ans de l'enfant à charge, dans les mêmes conditions que pour les enfants âgés de 0 à 6 ans.

Enfin, dès le 1er décembre 2025, les parents d'enfants en résidence alternée pourront bénéficier du CMG pour les heures d'accueil à leur charge, à condition de remplir les critères d'éligibilité.

Dans ce cas particulier et en cas de versement des allocations familiales, le bénéfice du CMG est subordonné au partage préalable des allocations familiales.

Complément de libre choix du mode de garde : changement du mode de calcul ! - © Copyright WebLex

Dans une affaire récente, le juge de l'impôt vient de rappeler que toute correction effectuée au titre d'une déclaration d'impôt après le délai légal de déclaration devient automatiquement une réclamation contentieuse. Quelles conséquences, notamment au regard du droit à l'erreur ?

Corriger ses impôts hors délai : une réclamation contentieuse ?

Un couple fiscalement domicilié en France déclare environ 700 000 € d'intérêts perçus via des prêts engagés auprès d'une société espagnole. Une enquête pénale établit finalement qu'il s'agissait d'une escroquerie : les époux n'ont réellement encaissé que 5 012 €.

Invoquant leur « droit à l'erreur », ils adressent alors un message sur leur espace personnel sur impôts.gouv.fr pour expliquer la situation, puis rectifient leur déclaration d'impôt via le service de correction en ligne quelques mois après la date limite officielle de déclaration.

Pour l'administration fiscale, il s'agit non pas d'une simple correction, mais d'une véritable réclamation contentieuse qu'elle va rejeter.

Le couple va s'en défendre : un communiqué ministériel avait annoncé l'ouverture d'un service de correction en ligne suite à la campagne déclarative, de sorte qu'il pouvait effectuer une correction sans nécessairement passer par la voie contentieuse.

« Sans incidence ! », tranche le juge qui rappelle que le communiqué en question ne crée aucun droit pour les contribuables et que toute correction effectuée après le délai légal de déclaration devient automatiquement une réclamation contentieuse.

Partant de là, il appartient au couple de prouver que sa déclaration d'impôt initiale mentionnait des montants de revenus excessifs.

Une décision qui peut laisser perplexe : serait-ce la fin du droit à l'erreur en matière fiscale ?

La réponse est non, souligne le Conseil d'État dans une publication récente : cette jurisprudence n'affaiblit pas le droit à l'erreur.

Le Conseil d'État rappelle que l'administration fiscale calcule l'impôt sur le revenu à partir des informations fournies par le contribuable lors de sa déclaration et que celle-ci peut être corrigée librement tant que le délai légal de dépôt n'est pas expiré.

Si l'administration estime que les revenus réels sont plus élevés que ceux déclarés, elle doit engager une procédure de rectification contradictoire. Cette procédure implique notamment un échange contradictoire, et les rehaussements sont assortis d'intérêts de retard, voire de sanctions en cas de sous-déclaration intentionnelle.

Si c'est le particulier qui constate qu'il a surestimé ses revenus, par exemple suite à une erreur, c'est à lui de déposer une réclamation contentieuse. Après examen, l'administration pourra soit accepter la demande (et ajuster l'impôt), soit la rejeter, sans avoir à engager de procédure contradictoire.

Dans cette affaire récente, le Conseil d'État a clairement précisé que toute correction à la baisse effectuée via le service en ligne après la date limite de dépôt constitue une réclamation contentieuse, et qu'il revient à l'administration d'en vérifier la validité. Celle-ci peut refuser de réduire l'impôt initial, sans engager la procédure contradictoire formelle.

Cela n'implique toutefois aucun recul du droit à l'erreur mis en place par la loi ESSOC du 10 août 2018. Cette disposition légale permet aux contribuables de bonne foi de corriger spontanément une erreur, même hors délai, sans encourir de pénalités. Seuls des intérêts de retard minorés s'appliquent, c'est-à-dire réduits de moitié.

Correction tardive d'une déclaration d'impôt = réclamation contentieuse ? - © Copyright WebLex