Le coin du dirigeant

Une SCI de construction-vente achète des parcelles pour y construire une maison en vue de sa revente. Quelques années plus tard, elle abandonne son projet de construction et revend les parcelles. Une vente qui génère un gain… soumis aux BIC, selon l'administration… soumis au régime des plus-values, conteste l'associé. Qui aura le fin mot de l'histoire ?

Plus-value sur vente immobilière : BIC ou régime des plus-values ?

Une SCI dont l'objet social est l'acquisition de tous terrains et la construction de tous immeubles en vue de leur vente achète des parcelles en vue de construire une maison d'habitation pour la revendre.

Parce que la demande de permis de construire fait l'objet d'un recours, que les associés ont fait preuve de lassitude, que l'un d'entre eux est parti à l'étranger, et que le marché immobilier est défavorable, la SCI abandonne son projet de construction et revend les parcelles.

Au cours d'un contrôle fiscal, l'administration constate que le gain, ici une plus-value, réalisé à l'occasion de la vente des parcelles n'a pas été déclaré par la SCI de sorte que l'impôt correspondant n'a pas été payé.

Une erreur, selon l'administration, qui réhausse le résultat de la SCI et parallèlement les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de l'un de ses associés à hauteur de sa quote-part dans la SCI.

« À tort », estime l'associé qui rappelle que les plus-values réalisées, directement ou par l'intermédiaire d'une SCI, lors de la vente d'un terrain sont soumises à l'impôt sur les plus-values immobilières des particuliers, un régime plus favorable que celui des BIC.

Sauf que la SCI a pour activité l'achat de biens immobiliers en vue de construire des bâtiments puis de les revendre, constate l'administration qui rappelle qu'une activité d'achat-revente en immobilier relève des BIC dès lors que :

• les opérations sont réalisées de manière habituelle ;
• Il existe une intention spéculative.

Ce qui est le cas ici : la SCI a pour objet social la construction en vue de la vente. Partant de là, son intention spéculative est manifestement établie, constate l'administration. 

Par ailleurs, l'acte d'achat des parcelles précise clairement que la SCI s'était engagée, dans l'acte d'acquisition des parcelles, à construire un immeuble à usage d'habitation.

Une intention spéculative qui a été abandonnée, se défend l'associé qui rappelle qu'en raison d'un recours contre le permis de construire, de la lassitude des associés, du départ de l'un d'entre eux à l'étranger, d'un marché immobilier défavorable et de la difficulté à trouver un financement, le projet de construction d'une habitation en vue de la revendre a été abandonné.

Sauf que l'objet social de la SCI porte toujours sur l'acquisition de terrains et la construction d'immeubles en vue de leur vente, constate l'administration fiscale : une activité qui relève des BIC, rappelle l'administration.

Ce qui confirme le juge qui lui donne raison : si le projet de construction de la SCI a été abandonné, pour autant l'objet social de la SCI demeure l'achat-revente de biens immobiliers. 

Partant de là, la plus-value réalisée à l'occasion de la vente des parcelles doit être soumise à l'impôt dans la catégorie des BIC, et non selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.
 

Fiscalité de l'achat-revente en immobilier : l'objet social de la SCI, ça compte ! - © Copyright WebLex

Suite à la vente de l'usufruit temporaire d'un ensemble immobilier dont sa SCI est propriétaire, un gérant déclare, en sa qualité d'associé, sa quote-part du prix de vente selon le régime fiscal des plus-values immobilières, comme la loi le prévoit. Pas exactement, conteste l'administration pour qui une exception existe dans ce cas précis. Voilà qui mérite quelques explications…

1ère vente de l'usufruit temporaire d'un immeuble = revenus fonciers

Pour rappel, le droit de propriété se compose de la nue-propriété (qui constitue le droit à disposer du bien comme un propriétaire) et de l'usufruit (qui constitue le droit d'utiliser le bien en question et de percevoir les revenus qu'il peut produire, comme les revenus fonciers pour un bien immobilier mis en location par exemple).

Un propriétaire peut décider de vendre, à titre onéreux, son droit d'usufruit sur un bien pour une durée déterminée : c'est ce qu'on appelle la vente d'usufruit temporaire.

Par principe, le prix de vente d'un usufruit temporaire est soumis, pour le vendeur, à l'impôt sur le revenu suivant les règles des plus-values. Toutefois, ce principe connait une exception à laquelle va être confronté le gérant d'une société dans une affaire récente.

Dans cette affaire, une société civile immobilière (SCI) vend l'usufruit temporaire d'un ensemble immobilier.

Le gérant de la SCI, qui détient 98 % des parts de cette société, déclare, sur sa déclaration d'impôt, le montant correspondant à sa quote-part du prix de vente de l'usufruit temporaire, selon les règles des plus-values immobilières.

« À tort ! », selon l'administration qui lui rappelle que si, en principe, le produit de la vente d'un usufruit temporaire est soumis à l'impôt sur le revenu selon les règles des plus-values, en revanche, il existe une dérogation lorsque l'opération concerne la 1re vente à titre onéreux d'un usufruit temporaire.

Elle précise que, dans cette situation, le prix de vente de l'usufruit temporaire est imposable à l'impôt sur le revenu dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache, au jour de la vente, le revenu procuré ou susceptible d'être procuré par le bien sur lequel porte l'usufruit temporaire vendu.

Partant de là, l'usufruit temporaire vendu ici, portant sur un bien immobilier, le produit de la vente est soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, et non pas selon le régime des plus-values, conclut l'administration.

Sauf qu'il ne s'agit pas de la 1re cession d'un usufruit temporaire ici, conteste le gérant qui rappelle que la vente de l'usufruit temporaire en cause fait suite à une précédente vente d'un usufruit portant sur le même ensemble immobilier pour une période antérieure.

« Sans incidence ! », estime l'administration : une 1ère vente s'entend de la constitution initiale d'un usufruit à titre onéreux portant sur un bien précis et pour une période déterminée, peu importe que cette cession fasse suite à une précédente cession d'un usufruit temporaire portant sur le même bien au titre d'une autre période et que le vendeur et l'acheteur l'ait qualifiée de prolongation. 

Ce que confirme le juge qui donne raison à l'administration : la vente de l'usufruit temporaire de l'ensemble immobilier constitue bel et bien la 1ère vente d'un usufruit temporaire, peu importe qu'une précédente vente d'un usufruit temporaire ait eu lieu concernant ce même bien et à une date antérieure.

La vente de l'usufruit temporaire doit être soumise à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers ici.

Notez que cette règle dérogatoire est prévue pour éviter des opérations permettant au propriétaire d'un bien de percevoir, sous la forme d'un prix de vente et selon un régime de plus-value plus favorable, ce qu'il aurait perçu sur plusieurs années au titre de revenus fonciers relevant d'une imposition plus lourde.
 

Vente d'un usufruit temporaire et fiscalité : c'est une première ? - © Copyright WebLex

Lorsqu'une personne se tourne vers un organisme de crédit pour obtenir un prêt, de nombreuses garanties lui sont généralement demandées et son dossier est scruté avec attention. Si précédemment cette personne a connu des problèmes de santé, trouver son financement peut s'avérer plus compliqué. Mais des solutions existent…

Le droit à l'oubli pour les emprunteurs : un progrès nécessaire

Le recours au crédit concerne la plupart des personnes à un moment de leur vie pour le financement de projets de différentes natures.

Les organismes de crédit peuvent se montrer particulièrement exigeants au moment d'étudier les demandes de potentiels emprunteurs et de nombreux aspects de leur vie seront passés au peigne fin.

C'est d'autant plus vrai lorsque la question se pose de mettre en place l'assurance emprunteur qui doit prendre en charge le crédit en cas de problème de santé ou de décès de l'emprunteur.

Pour la mettre en place, de nombreuses questions seront posées à l'emprunteur au sujet de son état de santé présent et passé. Selon ses réponses, le coût de cette assurance peut varier de façon très importante et certains assureurs pourront même refuser la souscription de l'assurance.

Afin que les problèmes de santé passés des personnes ne deviennent pas un frein permanent pour la réalisation de nouveaux projets, l'État a signé une convention avec les fédérations professionnelles des organismes d'assurance et des établissements de crédits, ainsi qu'avec des associations représentant les personnes malades et les consommateurs.

Cette convention est nommée AERAS pour « s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé ». Elle vise à faciliter l'accès au crédit pour les personnes qui, du fait de leur passé médical, sont considérées comme présentant plus de risques de santé que la moyenne.

Cette convention va s'appliquer pour 3 types de financements :

• les crédits à la consommation ;
• les prêts immobiliers ;
• les prêts professionnels.

La convention instaure un droit à l'oubli pour les personnes ayant été touchées par une maladie cancéreuse ou une hépatite C. Elles peuvent dès lors s'abstenir de communiquer des informations liées à ces affections, dès lors que leur protocole thérapeutique a pris fin plus de 5 ans avant la demande d'assurance et que le contrat d'assurance emprunteur prévu prenne fin avant le 71e anniversaire de l'emprunteur.

Pour les personnes ne pouvant pas bénéficier du droit à l'oubli, la convention AERAS prévoit néanmoins, pour un certain nombre de pathologies, la possibilité pour les personnes d'accéder au crédit à des conditions proches des conditions standards.

Lorsque la demande de financement concerne un prêt immobilier ou professionnel pour un montant n'excédant pas 420 000 € et dont l'échéance intervient avant votre 71e anniversaire, il est possible de se référer aux tableaux suivants pour connaitre les affections passées ou présentes qui doivent être déclarées à l'assureur, tout en permettant néanmoins, sous certaines conditions, d'accéder au financement à des conditions standards.

Convention AERAS : se faire oublier pour emprunter - © Copyright WebLex

Trouver un locataire sérieux et solvable, telle est la mission du propriétaire d'un logement. Pour cela, il peut demander plusieurs documents aux candidats et, notamment, leur avis d'imposition. Mais comment vérifier l'authenticité de ce document ?

Le service de vérification des avis d'impôt sur le revenu (SVAIR) : un outil utile

Le service de vérification des avis d'impôt sur le revenu (SVAIR) est un service en ligne permettant de vérifier gratuitement les informations fournies par un avis de situation déclarative à l'impôt sur le revenu ou un avis d'impôt.

Pour cela, le propriétaire doit se rendre ici et renseigner le numéro fiscal et la référence de l'avis d'impôt, composés chacun de 13 chiffres, et qui figurent sur l'avis d'imposition.

Il est également possible d'utiliser l'application smartphone et de scanner directement le code barre « 2D-Doc ».

Si ces références sont correctes, les données figurant sur l'avis d'impôt apparaissent automatiquement. Dans ce cas, 2 situations sont possibles :

• soit les données du SVAIR correspondent à celles du document fourni : cela signifie que non seulement les informations sont authentiques, mais également qu'il s'agit du dernier avis connu par l'administration fiscale ;
• soit les données du SVAIR ne correspondent pas : cela signifie que le document ne correspond pas à la situation récente du potentiel locataire, ce qui peut s'expliquer par un dépôt de déclaration de revenus rectificative ou encore par une correction en cours.

Attention, le SVAIR ne donne pas d'information qui ne figure pas sur le document transmis par le candidat locataire. Autrement dit, ce service permet seulement de confirmer ou non les données ainsi détenues par le bailleur et leur véracité.

Authenticité d'un avis d'imposition : un outil pour aider les bailleurs !  - © Copyright WebLex

Parce que l'activité de sa société est exercée à son domicile personnel, une gérante déduit la totalité des frais de surveillance de son habitation du résultat de sa société. Des dépenses d'ordre personnel, donc non déductibles, selon l'administration… Des dépenses personnelles en partie « professionnelles », conteste la gérante… Qu'en pense le juge ?

Répartition du caractère professionnel et personnel d'une dépense : sur justificatif !

À l'occasion du contrôle fiscal d'une société, l'administration refuse la déduction des frais de télésurveillance du domicile de la gérante, pris en charge par la société.

Elle rectifie donc l'impôt sur les bénéfices de cette société à due concurrence et en tire toutes les conséquences au niveau de son associée gérante. Elle considère que la prise en charge des dépenses dont elle a refusé la déduction chez la société correspond en réalité à des revenus réputés distribués.

Et parce que l'associée gérante est, selon elle, le « maître de l'affaire », c'est à elle que reviennent ces revenus réputés distribués : elle rectifie donc l'impôt sur le revenu de l'associée gérante à due concurrence.

Sauf que la société ne disposant pas de locaux, elle est contrainte d'utiliser son domicile pour y exercer son activité, conteste la gérante. Partant de là, les frais de télésurveillance sont, pour partie, des frais professionnels et donc, pour partie, déductibles.

Un argument qui ne convainc pas l'administration fiscale qui maintient sa position.

Confrontée à ce désaccord persistant, la gérante saisit la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires comme la loi l'y autorise.

« Des frais professionnels à hauteur de 20 % de leur montant », estime la commission qui rend un avis en ce sens. Un avis accepté par l'administration fiscale, mais pas par la gérante.

Selon elle, en effet, les frais de télésurveillance ont un caractère professionnel à hauteur de la moitié de leur montant, puisque sa maison dispose de trois niveaux, ainsi qu'un rez-de-jardin, constitué initialement d'un garage, d'une cave et d'un débarras, et transformé en local pour son activité professionnelle.

« Insuffisant ! » tranche le juge : rien ne prouve ici quelle superficie de l'habitation est utilisée pour l'activité professionnelle de la société. Partant de là, la demande de la gérante tendant à augmenter la valeur professionnelle des frais de télésurveillance est rejetée ici.

Dépenses pro, dépenses perso : attention vous êtes surveillés ! - © Copyright WebLex

Parce qu'elle a encaissé des recettes provenant de clients de sa société, une gérante se voit réclamer un supplément d'impôt au titre des revenus réputés distribués. Réputés distribués, mais remboursés, conteste la gérante qui refuse de payer… Un argument suffisant ?

Remboursement de revenus réputés distribués : encore faut-il le prouver !

Au cours d'un contrôle fiscal, l'administration constate qu'une gérante a encaissé sur son compte personnel des recettes provenant de clients de sa société.

Des recettes qui profitent directement à la gérante, constate l'administration qui les considère alors comme des « revenus réputés distribués » et les taxe personnellement au niveau de la gérante, au titre des revenus de capitaux mobiliers.

« À tort ! », selon la gérante qui rappelle que ces sommes ont été remboursées à la société. « Ce qui reste à prouver ! », conteste l'administration.

Ce qu'elle a bel et bien fait, estime la gérante qui rappelle avoir fourni un extrait du grand livre de la société et de son compte courant d'associé mentionnant, au débit, le montant des sommes litigieuses.

« Insuffisant ! », maintient l'administration fiscale : si aucun document fourni par la gérante ne prouve que les sommes en cause ont été remboursées, à l'inverse, leur inscription au débit de son compte courant d'associé prouve qu'elles ont profité directement à la gérante.

Ce qui suffit à les taxer au titre des revenus réputés distribués, tranche le juge. Rien ne prouve ici que les sommes ont été remboursées à la société. À l'inverse tout prouve qu'elles ont été mises à la disposition de la gérante : le redressement est donc validé ici !

Revenus réputés distribués : et s'ils ont été remboursés ? - © Copyright WebLex

La loi de finances pour 2024 a créé un nouveau dispositif anti-abus visant à dissuader la pratique des donations de sommes d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit en interdisant la déductibilité fiscale des dettes de restitution correspondantes. Des précisions attendues viennent d'être apportées…

Dettes de restitution : un nouveau dispositif anti-abus

Pour éviter certains abus, la loi de finances pour 2024 a mis fin à la possibilité de déduire les dettes de restitution de l'actif successoral dans le cas d'un quasi-usufruit.

Donation avec réserve d'usufruit : rappels

Pour mémoire, le démembrement de propriété consiste à accorder le droit de jouir d'un bien à une personne appelée « l'usufruitier » et le droit d'en disposer à une autre appelée le « nu-propriétaire ».

Le démembrement peut être la conséquence d'une cession du bien à titre onéreux ou d'une transmission à titre gratuit (donation, succession).

Au moment du démembrement d'un bien, des droits de mutation sont calculés sur la valeur de chacun des droits (usufruit et nue-propriété), selon un barème tenant compte de l'âge de l'usufruitier.

Lorsqu'un acte prévoit uniquement la donation de la seule nue-propriété du bien et que le donateur en conserve l'usufruit (on parle alors de donation avec réserve d'usufruit), les droits de mutation doivent être acquittés sur la valeur de la nue-propriété uniquement. En cas de décès de l'usufruitier, ses héritiers reçoivent la pleine propriété du bien et ne doivent s'acquitter d'aucun droit sur l'usufruit.

Si le démembrement porte sur un bien consomptible, c'est-à-dire un bien dont on ne peut pas faire usage sans le consommer (une somme d'argent, par exemple), on parle de quasi-usufruit.

Le quasi-usufruit fait naître une créance ou dette de restitution au profit du nu-propriétaire. En effet, l'usufruitier est tenu de restituer au nu-propriétaire l'équivalent de ce qu'il a utilisé au jour où le démembrement de propriété cesse.

Pour le calcul des droits de mutation par décès, les dettes à la charge du défunt sont déduites de l'actif, si, au jour de l'ouverture de la succession, leur existence est justifiée.

La loi de finances pour 2024 a rendu non déductibles de l'actif successoral les dettes de restitution portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit.

Dettes non déductibles de l'actif successoral

La valeur qui correspond à la dette de restitution non-déductible donne désormais lieu au paiement de droits de mutation par décès dus par le nu-propriétaire.

Ils sont calculés en fonction du degré de parenté existant entre le nu-propriétaire et l'usufruitier, au moment de la succession ou de la constitution de l'usufruit, si les droits dus sont inférieurs.

Des précisions viennent d'être apportées sur la nature des dettes non déductibles. Elles sont constituées des dettes de restitution exigibles afférentes à une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit, et notamment :

• des dettes de restitution résultant du don de la nue-propriété de sommes d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit ;
• des dettes de restitution résultant de la cession d'un bien dont le défunt s'était préalablement réservé l'usufruit, ou de toute autre opération assimilable par laquelle le bien sur lequel le défunt s'était réservé l'usufruit est liquidé sous forme d'une somme d'argent (paiement ou remboursement d'une créance, rachat d'un contrat de capitalisation, etc.), avec report de l'usufruit sur le prix de cession ou sur le produit de la liquidation, lorsqu'elles sont contractées dans un objectif principalement fiscal.

 

Dettes déductibles de l'actif successoral, sous conditions

Notez que restent déductibles de l'actif successoral :

• les dettes de restitution contractées sur le prix de cession d'un bien dont le défunt s'était réservé l'usufruit, dès lors qu'il est justifié que ces dettes n'ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal ;
• les dettes de restitution portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit en exerçant le choix de la totalité de l'usufruit en qualité de conjoint survivant, ou d'une disposition entre époux, ou en exerçant un avantage matrimonial ou un préciput convenu dans le contrat de mariage.

Sont également toujours déductibles les dettes de restitution portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit en tant que légataire ou donataire à cause de mort de son partenaire de Pacs ou de son concubin prédécédé.

Liquidation des droits de mutation

Rappelons que la perception des droits de mutation est effectuée en ajoutant à la valeur des biens compris dans la donation ou la déclaration de succession, celle des biens qui ont fait l'objet de donations antérieures, à l'exception de celles passées depuis plus de 15 ans.

La loi de finances pour 2024 prévoit que ces dispositions ne s'appliquent ni sur la valeur des sommes d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit, ni sur celle des biens dont le défunt s'était réservé l'usufruit du prix de cession.

Les droits de mutation réglés lors de la constitution de l'usufruit sont déduits des droits dus par le nu-propriétaire, sans pouvoir donner lieu à une restitution.

L'entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions vient d'être précisée : elles s'appliquent aux successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023.

Succession : fin de la déductibilité fiscale de certaines dettes ! - © Copyright WebLex

Parce qu'il estime avoir vendu une branche complète de son activité, un agent d'assurance demande à bénéficier de l'exonération de plus-value applicable dans une telle situation. Mais encore aurait-il fallu que la branche d'activité soit « complète », conteste l'administration fiscale qui refuse l'application de l'exonération d'impôt…

Branche d'activité (in)complète : (pas d') exonération de plus-value

La vente d'un fonds de commerce ou d'une entreprise débouche fréquemment sur la constatation d'une plus-value (gain). Cette plus-value doit normalement être soumise à l'impôt sur les bénéfices (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).

Toutefois, si le montant de la vente n'excède pas un certain seuil, vous pourrez bénéficier d'une exonération, totale ou partielle, d'impôt. Ainsi :

• l'exonération sera totale si le montant de la vente n'excède pas 300 000 € ;
• l'exonération sera partielle si le montant de la vente est compris entre 300 000 € et 500 000 €.

Cette exonération vise les ventes d'une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole à l'occasion de la transmission d'une entreprise individuelle ou d'une branche complète d'activité.

Une branche complète d'activité se définit comme l'ensemble des éléments d'actif et de passif d'une division d'une entreprise ou d'une société qui constituent, du point de vue de l'organisation, une exploitation autonome, c'est-à-dire un ensemble capable de fonctionner par ses propres moyens.

C'est parce qu'il estime justement avoir vendu une branche complète d'activité qu'un agent d'assurance a demandé le bénéfice de cette exonération.

Dans cette affaire, un agent général d'assurance exerce son activité à titre individuelle dans le cadre d'un mandat accordé par une célèbre compagnie d'assurance.

Parce qu'il souhaite poursuivre son activité en s'associant, la compagnie lui propose de s'associer avec d'autres agents d'assurance.

Un protocole d'accord est conclu pour définir les modalités de l'association au sein d'une société en participation d'exercice conjoint créée à cette occasion.

Dans le cadre de ce protocole, l'agent d'assurance convient de vendre à la compagnie d'assurance 25 % des droits de créances afférents aux portefeuilles dont la gestion lui a été confiée, de sorte qu'il posséderait, après cette cession, 75 % des parts de la nouvelle société et l'agent d'assurance associé en posséderait 25 %.

Suite à la vente, l'agent d'assurance réalise une plus-value pour laquelle il demande à bénéficier de l'exonération d'impôt considérant qu'il s'agit ici de la vente d'une branche complète de son activité.

Une exonération que lui refuse l'administration puisque, selon elle, il ne s'agit pas ici de la vente d'une branche complète d'activité : l'agent d'assurance n'a vendu qu'une partie de ses droits de créances de son portefeuille, constate l'administration.

En outre, la vente n'est pas accompagnée d'un transfert au nouvel associé de moyens d'exploitation, mais de la création d'une société dont l'objet est de mutualiser la gestion des portefeuilles des associés.

Ce que confirme le juge qui donne raison à l'administration. Rien ne prouve ici que la vente porte sur une branche complète d'activité. L'exonération ne peut être que refusée.

Vente d'entreprise : tout est au complet ? - © Copyright WebLex

Afin de financer la rénovation énergétique des logements, l'État a mis en place des prêts avantageux. Un nouveau dispositif dans l'arsenal des aides au financement qui peut vite prendre des airs de labyrinthe et décourager les potentiels bénéficiaires. Un nouveau simulateur est toutefois disponible pour y voir un peu plus clair…

Prêts pour la rénovation : plusieurs dispositifs à votre disposition !

Le prêt avance rénovation (PAR)

Il permet de financer des travaux de rénovation énergétique, réalisés obligatoirement par un artisan RGE (reconnu garant de l'environnement) dans votre logement, à savoir :

• l'isolation thermique de la toiture et des murs, parois vitrées ou portes donnant sur l'extérieur ;
• les travaux de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire et d'autres travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale du logement ;
• les travaux d'isolation des planchers bas.

Depuis le 21 juin 2024, il n'est plus soumis à des conditions de ressources.

Le PAR est garanti à la fois par une hypothèque, c'est-à-dire par votre bien immobilier, et par une garantie publique à hauteur de 75 %.

Ce prêt est dit « in fine », c'est-à-dire que le capital est à rembourser en une seule fois à la fin du prêt. Concernant son remboursement, 2 modalités sont possibles :

• soit l'emprunteur paie en une seule fois le capital et les intérêts à la fin du prêt ;
• soit l'emprunteur opte pour un remboursement progressif des intérêts.

Notez que ce prêt peut être cumulé avec d'autres aides (éco-PTZ, MaPrimeRénov', etc.).

Le prêt avance mutation ne portant pas intérêt (PAR+)

Mis en place le 1er septembre 2024, le PAR + est un prêt à taux zéro pendant 10 ans. Sous conditions de ressources, ce prêt est réservé aux propriétaires de leur résidence principale achevée depuis au moins 2 ans. L'État prend en charge les intérêts des 10 premières années, puis l'emprunteur rembourse « normalement » les intérêts pour les années restantes.

Retenez que le remboursement du prêt ne peut pas être exigé avant la vente du logement ou le règlement de votre succession.

Plafonné à 50 000 €, il permet de financer 3 grandes catégories de travaux :

• les travaux de rénovation ponctuelle permettant d'améliorer la performance énergétique du logement ;
• les travaux de rénovation globale permettant au logement d'atteindre une performance énergétique minimale ;
• les travaux de réhabilitation de l'installation d'assainissement non collectif par un dispositif ne consommant pas d'énergie.

Notez que ce prêt peut être cumuler avec d'autres aides (éco-PTZ, MaPrimeRénov', etc.).

Mes Aides Réno : un simulateur pour y voir plus clair !

Afin de se retrouver dans l'ensemble des aides à la rénovation énergétique, le simulateur « Mes Aides Réno » est disponible ici.

Il permet, via un questionnaire préalable sur votre situation et sur votre bien immobilier, de vous indiquer les dispositifs auxquels vous êtes éligibles et pour quelles sortes de travaux.

Notez que ce simulateur fonctionne également pour les copropriétés.

Aides pour la rénovation énergétique : des nouvelles aides et un simulateur ! - © Copyright WebLex

Un couple fait l'objet d'un contrôle fiscal à l'issue duquel l'administration lui adresse, par voie dématérialisée, une proposition de rectification. Une notification irrégulière estime le couple pour qui l'envoi d'un recommandé avec accusé de réception était obligatoire. Une possibilité, mais pas une obligation, conteste l'administration. Qu'en pense le juge ?

Contrôle fiscal : à garanties égales, régularité égale

À l'issue des opérations de contrôle fiscal, si l'administration souhaite rehausser le montant de votre impôt, elle doit vous adresser une proposition de rectification.

Cette proposition est, le plus souvent, transmise par courrier recommandé avec avis de réception, dans le but notamment de démontrer que les rectifications envisagées ont été portées à votre connaissance et de justifier la date à laquelle le courrier vous est parvenu.

C'est sur ce point qu'un couple a tenté de jouer avec l'administration… mais a perdu !

Pour la petite histoire, à l'issue d'un contrôle fiscal, l'administration réclame à un couple un supplément d'impôt, qu'il refuse de payer.

« Procédure irrégulière ! », estime le couple : il n'a pas reçu de proposition de rectification par courrier recommandé avec avis de réception comme la loi l'impose.

« Procédure régulière ! », conteste l'administration qui rappelle qu'une proposition de rectification a été adressée au couple par voie dématérialisée, par le biais d'un lien vers une application d'échange de fichiers sécurisé, communiqué dans un e-mail envoyé à l'adresse électronique que le couple avait fournie à l'administration.

Et pour preuve, l'administration produit une capture d'écran du rapport généré par cette application, indiquant la date d'émission du mail, la date de téléchargement du mail par le couple et la mention selon laquelle le fichier PDF contenant la proposition de rectification a été mis à disposition du couple.

« Insuffisant ! », conteste le couple qui rappelle que la proposition de rectification aurait dû lui être transmise par voie postale, sous pli fermé en recommandé avec accusé de réception, unique moyen de prouver que les rectifications envisagées ont été portées à sa connaissance et à quelle date la proposition de rectification lui a été parvenue.

« Procédure régulière ! », tranche le juge : si l'envoi de la proposition de rectification par lettre recommandée avec accusé de réception est dans la pratique le choix de l'administration, pour autant, rien ne la prive d'utiliser d'autres voies dès lors que celle choisie permet de justifier que la proposition de rectification a bel et bien été notifiée au couple par des modes de preuve offrant des garanties équivalentes.

Ce qui est le cas ici, constate le juge à la lecture du rapport généré par l'application, qui présente des garanties équivalentes à celles d'un envoi par lettre recommandée avec accusé de réception, en ce qui concerne tant la date de la notification de la proposition de rectification et de la connaissance qu'en avait le couple, que la confidentialité de la transmission de ce document.

Notification d'une proposition de rectification par voie dématérialisée : possible ? - © Copyright WebLex

Une personne âgée lègue par testament de l'argent à son auxiliaire de vie, conclut avec elle un Pacs quelques années plus tard, puis décède sans laisser d'héritier. Dans le cadre d'un contrôle, l'administration rectifie les droits de succession payés par l'auxiliaire de vie. Sans respecter le délai de reprise imposé, estime cette dernière, qui est de 3 ans… Sauf exception, rappelle l'administration…

Recherches inutiles = pas de délai de reprise allongé

Une personne âgée décide de léguer, par testament, une somme d'argent à son auxiliaire de vie. Quelques années plus tard, il conclut avec elle un pacte civil de solidarité (Pacs), avant de décéder quelques mois plus tard, sans laisser d'héritier réservataire.

Suite à cet évènement tragique, l'auxiliaire de vie dépose aux services des impôts la déclaration de succession et le testament du défunt comme la loi l'y oblige.

Des documents qui attirent l'attention de l'administration fiscale : elle s'interroge sur le caractère fictif du PACS et adresse, quelques années plus tard, une proposition de redressement à l'auxiliaire de vie.

L'administration décide de remettre en cause l'abattement appliqué sur les sommes léguées au titre de sa qualité de partenaire de Pacs estimant que celui-ci était fictif.

« Trop tard ! », conteste l'auxiliaire de vie qui rappelle que l'administration a agi au-delà du délai qui lui était imparti pour rectifier les droits de succession dus. Partant de là, la procédure est irrégulière.

« Faux ! », conteste à son tour l'administration : si son droit de reprise s'exerce en principe jusqu'à l'expiration de la 3e année suivant celle de l'enregistrement du testament, il en va autrement lorsque l'exigibilité des droits ne résulte pas de manière certaine et directe du seul examen du testament et que des recherches ultérieures sont nécessaires.

Pour rappel, l'administration fiscale doit agir dans des délais précis lorsqu'elle reprend une déclaration qui comporte des erreurs ou des omissions, pour la rectifier :

• six ans lorsqu'elle doit faire des recherches pour comprendre la situation du contribuable ;
• trois ans lorsqu'elle dispose dans la déclaration des éléments nécessaires. 

Ce qui est le cas ici, estime l'administration : des recherches étaient nécessaires pour prouver la fictivité du pacs et donc la non-application de l'abattement. Le délai de reprise dont elle dispose est donc de 6 ans dans une telle situation, rappelle l'administration qui considère avoir agi dans les délais impartis.

Des recherches pourtant inutiles, tranche le juge qui, à la lecture du testament, constate que le défunt avait indiqué clairement qu'il considérait l'auxiliaire de vie comme sa propre fille, hors toute relation sentimentale et qu'en outre, leur domicile était distinct.

L'administration a bel et bien agi hors délai ici : la procédure est irrégulière.

Contrôle des droits de succession : 3 ans ou 6 ans pour agir ? - © Copyright WebLex

La loi de finances pour 2024 a créé une nouvelle catégorie d'éco-PTZ destinée à financer le reste à charge des travaux ayant bénéficié de l'aide "MaPrimeRénov'Copropriétés" (MPR Copro) distribuée par l'Agence nationale de l'habitat (Anah) aux syndicats de copropriétaires. Des précisions utiles viennent d'être apportées sur ce nouveau prêt sans intérêt.

Une nouvelle catégorie d'éco-PTZ : précisions utiles

La loi de finances pour 2024 a créé une nouvelle catégorie d'éco-PTZ destinée à financer le reste à charge des travaux ayant bénéficié de l'aide "MaPrimeRénov'Copropriétés" (MPR Copro) distribuée par l'Agence nationale de l'habitat (Anah) aux syndicats de copropriétaires.

Des précisions, applicables aux offres d'avances remboursables sans intérêt émises à compter du 1er avril 2024, viennent d'être apportées concernant ce nouvel éco-prêt.

Dans ce cadre, sont habilités à accorder ces avances remboursables sans intérêt les établissements de crédit, les sociétés de financement et les sociétés de tiers-financement ayant signé un partenariat avec l'État.

Les avances remboursables sans intérêt concernent les travaux permettant d'améliorer la performance énergétique d' une copropriété et ayant ouvert droit à une aide accordée par l'Agence nationale de l'habitat.

Le montant de l'avance remboursable sans intérêt ne peut excéder la différence entre :

• d'une part, le montant toutes taxes comprises des dépenses qui peuvent donner lieu à l'aide de l'Agence nationale de l'habitat ; et
• d'autre part, le montant de l'aide pour des travaux d'amélioration des performances énergétiques des copropriétés accordée au syndicat de copropriétaires au titre de ces dépenses.

Le montant de l'avance remboursable est retenu dans la limite du produit entre le plafond de 50 000 € et le nombre de logements détenus par des copropriétaires participant à l'avance remboursable.

Améliorer la performance énergétique d'une copropriété : précisions sur le prêt à taux 0 - © Copyright WebLex