Le coin du dirigeant

La loi de finances pour 2024 a créé un nouveau dispositif anti-abus visant à dissuader la pratique des donations de sommes d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit en interdisant la déductibilité fiscale des dettes de restitution correspondantes. Des précisions attendues viennent d'être apportées…

Dettes de restitution : un nouveau dispositif anti-abus

Pour éviter certains abus, la loi de finances pour 2024 a mis fin à la possibilité de déduire les dettes de restitution de l'actif successoral dans le cas d'un quasi-usufruit.

Donation avec réserve d'usufruit : rappels

Pour mémoire, le démembrement de propriété consiste à accorder le droit de jouir d'un bien à une personne appelée « l'usufruitier » et le droit d'en disposer à une autre appelée le « nu-propriétaire ».

Le démembrement peut être la conséquence d'une cession du bien à titre onéreux ou d'une transmission à titre gratuit (donation, succession).

Au moment du démembrement d'un bien, des droits de mutation sont calculés sur la valeur de chacun des droits (usufruit et nue-propriété), selon un barème tenant compte de l'âge de l'usufruitier.

Lorsqu'un acte prévoit uniquement la donation de la seule nue-propriété du bien et que le donateur en conserve l'usufruit (on parle alors de donation avec réserve d'usufruit), les droits de mutation doivent être acquittés sur la valeur de la nue-propriété uniquement. En cas de décès de l'usufruitier, ses héritiers reçoivent la pleine propriété du bien et ne doivent s'acquitter d'aucun droit sur l'usufruit.

Si le démembrement porte sur un bien consomptible, c'est-à-dire un bien dont on ne peut pas faire usage sans le consommer (une somme d'argent, par exemple), on parle de quasi-usufruit.

Le quasi-usufruit fait naître une créance ou dette de restitution au profit du nu-propriétaire. En effet, l'usufruitier est tenu de restituer au nu-propriétaire l'équivalent de ce qu'il a utilisé au jour où le démembrement de propriété cesse.

Pour le calcul des droits de mutation par décès, les dettes à la charge du défunt sont déduites de l'actif, si, au jour de l'ouverture de la succession, leur existence est justifiée.

La loi de finances pour 2024 a rendu non déductibles de l'actif successoral les dettes de restitution portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit.

Dettes non déductibles de l'actif successoral

La valeur qui correspond à la dette de restitution non-déductible donne désormais lieu au paiement de droits de mutation par décès dus par le nu-propriétaire.

Ils sont calculés en fonction du degré de parenté existant entre le nu-propriétaire et l'usufruitier, au moment de la succession ou de la constitution de l'usufruit, si les droits dus sont inférieurs.

Des précisions viennent d'être apportées sur la nature des dettes non déductibles. Elles sont constituées des dettes de restitution exigibles afférentes à une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit, et notamment :

• des dettes de restitution résultant du don de la nue-propriété de sommes d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit ;
• des dettes de restitution résultant de la cession d'un bien dont le défunt s'était préalablement réservé l'usufruit, ou de toute autre opération assimilable par laquelle le bien sur lequel le défunt s'était réservé l'usufruit est liquidé sous forme d'une somme d'argent (paiement ou remboursement d'une créance, rachat d'un contrat de capitalisation, etc.), avec report de l'usufruit sur le prix de cession ou sur le produit de la liquidation, lorsqu'elles sont contractées dans un objectif principalement fiscal.

 

Dettes déductibles de l'actif successoral, sous conditions

Notez que restent déductibles de l'actif successoral :

• les dettes de restitution contractées sur le prix de cession d'un bien dont le défunt s'était réservé l'usufruit, dès lors qu'il est justifié que ces dettes n'ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal ;
• les dettes de restitution portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit en exerçant le choix de la totalité de l'usufruit en qualité de conjoint survivant, ou d'une disposition entre époux, ou en exerçant un avantage matrimonial ou un préciput convenu dans le contrat de mariage.

Sont également toujours déductibles les dettes de restitution portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit en tant que légataire ou donataire à cause de mort de son partenaire de Pacs ou de son concubin prédécédé.

Liquidation des droits de mutation

Rappelons que la perception des droits de mutation est effectuée en ajoutant à la valeur des biens compris dans la donation ou la déclaration de succession, celle des biens qui ont fait l'objet de donations antérieures, à l'exception de celles passées depuis plus de 15 ans.

La loi de finances pour 2024 prévoit que ces dispositions ne s'appliquent ni sur la valeur des sommes d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit, ni sur celle des biens dont le défunt s'était réservé l'usufruit du prix de cession.

Les droits de mutation réglés lors de la constitution de l'usufruit sont déduits des droits dus par le nu-propriétaire, sans pouvoir donner lieu à une restitution.

L'entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions vient d'être précisée : elles s'appliquent aux successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023.

Succession : fin de la déductibilité fiscale de certaines dettes ! - © Copyright WebLex

Parce qu'il estime avoir vendu une branche complète de son activité, un agent d'assurance demande à bénéficier de l'exonération de plus-value applicable dans une telle situation. Mais encore aurait-il fallu que la branche d'activité soit « complète », conteste l'administration fiscale qui refuse l'application de l'exonération d'impôt…

Branche d'activité (in)complète : (pas d') exonération de plus-value

La vente d'un fonds de commerce ou d'une entreprise débouche fréquemment sur la constatation d'une plus-value (gain). Cette plus-value doit normalement être soumise à l'impôt sur les bénéfices (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).

Toutefois, si le montant de la vente n'excède pas un certain seuil, vous pourrez bénéficier d'une exonération, totale ou partielle, d'impôt. Ainsi :

• l'exonération sera totale si le montant de la vente n'excède pas 300 000 € ;
• l'exonération sera partielle si le montant de la vente est compris entre 300 000 € et 500 000 €.

Cette exonération vise les ventes d'une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole à l'occasion de la transmission d'une entreprise individuelle ou d'une branche complète d'activité.

Une branche complète d'activité se définit comme l'ensemble des éléments d'actif et de passif d'une division d'une entreprise ou d'une société qui constituent, du point de vue de l'organisation, une exploitation autonome, c'est-à-dire un ensemble capable de fonctionner par ses propres moyens.

C'est parce qu'il estime justement avoir vendu une branche complète d'activité qu'un agent d'assurance a demandé le bénéfice de cette exonération.

Dans cette affaire, un agent général d'assurance exerce son activité à titre individuelle dans le cadre d'un mandat accordé par une célèbre compagnie d'assurance.

Parce qu'il souhaite poursuivre son activité en s'associant, la compagnie lui propose de s'associer avec d'autres agents d'assurance.

Un protocole d'accord est conclu pour définir les modalités de l'association au sein d'une société en participation d'exercice conjoint créée à cette occasion.

Dans le cadre de ce protocole, l'agent d'assurance convient de vendre à la compagnie d'assurance 25 % des droits de créances afférents aux portefeuilles dont la gestion lui a été confiée, de sorte qu'il posséderait, après cette cession, 75 % des parts de la nouvelle société et l'agent d'assurance associé en posséderait 25 %.

Suite à la vente, l'agent d'assurance réalise une plus-value pour laquelle il demande à bénéficier de l'exonération d'impôt considérant qu'il s'agit ici de la vente d'une branche complète de son activité.

Une exonération que lui refuse l'administration puisque, selon elle, il ne s'agit pas ici de la vente d'une branche complète d'activité : l'agent d'assurance n'a vendu qu'une partie de ses droits de créances de son portefeuille, constate l'administration.

En outre, la vente n'est pas accompagnée d'un transfert au nouvel associé de moyens d'exploitation, mais de la création d'une société dont l'objet est de mutualiser la gestion des portefeuilles des associés.

Ce que confirme le juge qui donne raison à l'administration. Rien ne prouve ici que la vente porte sur une branche complète d'activité. L'exonération ne peut être que refusée.

Vente d'entreprise : tout est au complet ? - © Copyright WebLex

Afin de financer la rénovation énergétique des logements, l'État a mis en place des prêts avantageux. Un nouveau dispositif dans l'arsenal des aides au financement qui peut vite prendre des airs de labyrinthe et décourager les potentiels bénéficiaires. Un nouveau simulateur est toutefois disponible pour y voir un peu plus clair…

Prêts pour la rénovation : plusieurs dispositifs à votre disposition !

Le prêt avance rénovation (PAR)

Il permet de financer des travaux de rénovation énergétique, réalisés obligatoirement par un artisan RGE (reconnu garant de l'environnement) dans votre logement, à savoir :

• l'isolation thermique de la toiture et des murs, parois vitrées ou portes donnant sur l'extérieur ;
• les travaux de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire et d'autres travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale du logement ;
• les travaux d'isolation des planchers bas.

Depuis le 21 juin 2024, il n'est plus soumis à des conditions de ressources.

Le PAR est garanti à la fois par une hypothèque, c'est-à-dire par votre bien immobilier, et par une garantie publique à hauteur de 75 %.

Ce prêt est dit « in fine », c'est-à-dire que le capital est à rembourser en une seule fois à la fin du prêt. Concernant son remboursement, 2 modalités sont possibles :

• soit l'emprunteur paie en une seule fois le capital et les intérêts à la fin du prêt ;
• soit l'emprunteur opte pour un remboursement progressif des intérêts.

Notez que ce prêt peut être cumulé avec d'autres aides (éco-PTZ, MaPrimeRénov', etc.).

Le prêt avance mutation ne portant pas intérêt (PAR+)

Mis en place le 1er septembre 2024, le PAR + est un prêt à taux zéro pendant 10 ans. Sous conditions de ressources, ce prêt est réservé aux propriétaires de leur résidence principale achevée depuis au moins 2 ans. L'État prend en charge les intérêts des 10 premières années, puis l'emprunteur rembourse « normalement » les intérêts pour les années restantes.

Retenez que le remboursement du prêt ne peut pas être exigé avant la vente du logement ou le règlement de votre succession.

Plafonné à 50 000 €, il permet de financer 3 grandes catégories de travaux :

• les travaux de rénovation ponctuelle permettant d'améliorer la performance énergétique du logement ;
• les travaux de rénovation globale permettant au logement d'atteindre une performance énergétique minimale ;
• les travaux de réhabilitation de l'installation d'assainissement non collectif par un dispositif ne consommant pas d'énergie.

Notez que ce prêt peut être cumuler avec d'autres aides (éco-PTZ, MaPrimeRénov', etc.).

Mes Aides Réno : un simulateur pour y voir plus clair !

Afin de se retrouver dans l'ensemble des aides à la rénovation énergétique, le simulateur « Mes Aides Réno » est disponible ici.

Il permet, via un questionnaire préalable sur votre situation et sur votre bien immobilier, de vous indiquer les dispositifs auxquels vous êtes éligibles et pour quelles sortes de travaux.

Notez que ce simulateur fonctionne également pour les copropriétés.

Aides pour la rénovation énergétique : des nouvelles aides et un simulateur ! - © Copyright WebLex

Un couple fait l'objet d'un contrôle fiscal à l'issue duquel l'administration lui adresse, par voie dématérialisée, une proposition de rectification. Une notification irrégulière estime le couple pour qui l'envoi d'un recommandé avec accusé de réception était obligatoire. Une possibilité, mais pas une obligation, conteste l'administration. Qu'en pense le juge ?

Contrôle fiscal : à garanties égales, régularité égale

À l'issue des opérations de contrôle fiscal, si l'administration souhaite rehausser le montant de votre impôt, elle doit vous adresser une proposition de rectification.

Cette proposition est, le plus souvent, transmise par courrier recommandé avec avis de réception, dans le but notamment de démontrer que les rectifications envisagées ont été portées à votre connaissance et de justifier la date à laquelle le courrier vous est parvenu.

C'est sur ce point qu'un couple a tenté de jouer avec l'administration… mais a perdu !

Pour la petite histoire, à l'issue d'un contrôle fiscal, l'administration réclame à un couple un supplément d'impôt, qu'il refuse de payer.

« Procédure irrégulière ! », estime le couple : il n'a pas reçu de proposition de rectification par courrier recommandé avec avis de réception comme la loi l'impose.

« Procédure régulière ! », conteste l'administration qui rappelle qu'une proposition de rectification a été adressée au couple par voie dématérialisée, par le biais d'un lien vers une application d'échange de fichiers sécurisé, communiqué dans un e-mail envoyé à l'adresse électronique que le couple avait fournie à l'administration.

Et pour preuve, l'administration produit une capture d'écran du rapport généré par cette application, indiquant la date d'émission du mail, la date de téléchargement du mail par le couple et la mention selon laquelle le fichier PDF contenant la proposition de rectification a été mis à disposition du couple.

« Insuffisant ! », conteste le couple qui rappelle que la proposition de rectification aurait dû lui être transmise par voie postale, sous pli fermé en recommandé avec accusé de réception, unique moyen de prouver que les rectifications envisagées ont été portées à sa connaissance et à quelle date la proposition de rectification lui a été parvenue.

« Procédure régulière ! », tranche le juge : si l'envoi de la proposition de rectification par lettre recommandée avec accusé de réception est dans la pratique le choix de l'administration, pour autant, rien ne la prive d'utiliser d'autres voies dès lors que celle choisie permet de justifier que la proposition de rectification a bel et bien été notifiée au couple par des modes de preuve offrant des garanties équivalentes.

Ce qui est le cas ici, constate le juge à la lecture du rapport généré par l'application, qui présente des garanties équivalentes à celles d'un envoi par lettre recommandée avec accusé de réception, en ce qui concerne tant la date de la notification de la proposition de rectification et de la connaissance qu'en avait le couple, que la confidentialité de la transmission de ce document.

Notification d'une proposition de rectification par voie dématérialisée : possible ? - © Copyright WebLex

Une personne âgée lègue par testament de l'argent à son auxiliaire de vie, conclut avec elle un Pacs quelques années plus tard, puis décède sans laisser d'héritier. Dans le cadre d'un contrôle, l'administration rectifie les droits de succession payés par l'auxiliaire de vie. Sans respecter le délai de reprise imposé, estime cette dernière, qui est de 3 ans… Sauf exception, rappelle l'administration…

Recherches inutiles = pas de délai de reprise allongé

Une personne âgée décide de léguer, par testament, une somme d'argent à son auxiliaire de vie. Quelques années plus tard, il conclut avec elle un pacte civil de solidarité (Pacs), avant de décéder quelques mois plus tard, sans laisser d'héritier réservataire.

Suite à cet évènement tragique, l'auxiliaire de vie dépose aux services des impôts la déclaration de succession et le testament du défunt comme la loi l'y oblige.

Des documents qui attirent l'attention de l'administration fiscale : elle s'interroge sur le caractère fictif du PACS et adresse, quelques années plus tard, une proposition de redressement à l'auxiliaire de vie.

L'administration décide de remettre en cause l'abattement appliqué sur les sommes léguées au titre de sa qualité de partenaire de Pacs estimant que celui-ci était fictif.

« Trop tard ! », conteste l'auxiliaire de vie qui rappelle que l'administration a agi au-delà du délai qui lui était imparti pour rectifier les droits de succession dus. Partant de là, la procédure est irrégulière.

« Faux ! », conteste à son tour l'administration : si son droit de reprise s'exerce en principe jusqu'à l'expiration de la 3e année suivant celle de l'enregistrement du testament, il en va autrement lorsque l'exigibilité des droits ne résulte pas de manière certaine et directe du seul examen du testament et que des recherches ultérieures sont nécessaires.

Pour rappel, l'administration fiscale doit agir dans des délais précis lorsqu'elle reprend une déclaration qui comporte des erreurs ou des omissions, pour la rectifier :

• six ans lorsqu'elle doit faire des recherches pour comprendre la situation du contribuable ;
• trois ans lorsqu'elle dispose dans la déclaration des éléments nécessaires. 

Ce qui est le cas ici, estime l'administration : des recherches étaient nécessaires pour prouver la fictivité du pacs et donc la non-application de l'abattement. Le délai de reprise dont elle dispose est donc de 6 ans dans une telle situation, rappelle l'administration qui considère avoir agi dans les délais impartis.

Des recherches pourtant inutiles, tranche le juge qui, à la lecture du testament, constate que le défunt avait indiqué clairement qu'il considérait l'auxiliaire de vie comme sa propre fille, hors toute relation sentimentale et qu'en outre, leur domicile était distinct.

L'administration a bel et bien agi hors délai ici : la procédure est irrégulière.

Contrôle des droits de succession : 3 ans ou 6 ans pour agir ? - © Copyright WebLex

La loi de finances pour 2024 a créé une nouvelle catégorie d'éco-PTZ destinée à financer le reste à charge des travaux ayant bénéficié de l'aide "MaPrimeRénov'Copropriétés" (MPR Copro) distribuée par l'Agence nationale de l'habitat (Anah) aux syndicats de copropriétaires. Des précisions utiles viennent d'être apportées sur ce nouveau prêt sans intérêt.

Une nouvelle catégorie d'éco-PTZ : précisions utiles

La loi de finances pour 2024 a créé une nouvelle catégorie d'éco-PTZ destinée à financer le reste à charge des travaux ayant bénéficié de l'aide "MaPrimeRénov'Copropriétés" (MPR Copro) distribuée par l'Agence nationale de l'habitat (Anah) aux syndicats de copropriétaires.

Des précisions, applicables aux offres d'avances remboursables sans intérêt émises à compter du 1er avril 2024, viennent d'être apportées concernant ce nouvel éco-prêt.

Dans ce cadre, sont habilités à accorder ces avances remboursables sans intérêt les établissements de crédit, les sociétés de financement et les sociétés de tiers-financement ayant signé un partenariat avec l'État.

Les avances remboursables sans intérêt concernent les travaux permettant d'améliorer la performance énergétique d' une copropriété et ayant ouvert droit à une aide accordée par l'Agence nationale de l'habitat.

Le montant de l'avance remboursable sans intérêt ne peut excéder la différence entre :

• d'une part, le montant toutes taxes comprises des dépenses qui peuvent donner lieu à l'aide de l'Agence nationale de l'habitat ; et
• d'autre part, le montant de l'aide pour des travaux d'amélioration des performances énergétiques des copropriétés accordée au syndicat de copropriétaires au titre de ces dépenses.

Le montant de l'avance remboursable est retenu dans la limite du produit entre le plafond de 50 000 € et le nombre de logements détenus par des copropriétaires participant à l'avance remboursable.

Améliorer la performance énergétique d'une copropriété : précisions sur le prêt à taux 0 - © Copyright WebLex

La loi de finances pour 2024 a créé un prêt avance mutation à taux zéro, également appelé éco-PAM à taux zéro, qui permet de financer des travaux d'amélioration de la performance énergétique globale de logements, utilisés à titre de résidence principale, achevés depuis plus de 2 ans à la date de début d'exécution des travaux. Des précisions utiles viennent d'être apportées concernant ce nouveau prêt.

Prêt avance mutation à taux zéro : des caractéristiques précisées

Pour rappel, un prêt avance mutation à taux zéro, également appelé éco-PAM à taux zéro, permet de financer des travaux d'amélioration de la performance énergétique globale de logements, utilisés à titre de résidence principale, achevés depuis plus de 2 ans à la date de début d'exécution des travaux.

Ce dispositif est un emprunt hypothécaire accordé, sous conditions de ressources, par un établissement de crédit, une société de financement ou une société de tiers-financement ayant signé un partenariat avec l'État.

Créé par la loi de finances pour 2024, ce prêt ne porte pas intérêt. Plus précisément, les intérêts sont pris en charge par l'État au cours des 10 premières années du prêt.

L'utilisation en tant que résidence principale du logement concerné doit être effective au plus tard dans un délai de six mois suivant la date de clôture du prêt.

Notez que tant que le prêt avance mutation ne porte pas intérêt, un logement bénéficiant de celui-ci ne peut être :

• ni transformé en locaux commerciaux ou professionnels ; ni affecté à la location ;
• ni utilisé comme résidence secondaire.

Des précisions viennent d'être apportées concernant les modalités de mise en œuvre et d'attribution de ce prêt.

Caractéristiques du prêt

Ce prêt s'adresse aux ménages dont les plafonds de ressources n'excèdent pas certains montants.

Il doit présenter les caractéristiques suivantes :

• il concerne les propriétaires occupant leur logement à titre de résidence principale ;
• il vise à financer des travaux de rénovation énergétique ;
• le logement doit être achevé depuis au moins 2 ans ;
• le montant maximal de l'emprunt est de 50 000 € ;
• l'État prend en charge les intérêts pendant 10 ans, puis un taux d'intérêt est fixé librement par l'établissement prêteur ;
• l'emprunt s'appuie sur une garantie d'hypothèque réalisée sur la valeur du bien ;
• les travaux doivent être réalisés dans un délai de 3 ans après l'attribution du prêt ;
• le remboursement n'est exigible qu'à la vente du bien ou à sa transmission dans le cadre d'une succession.

Travaux éligibles

Le prêt avance mutation sert à financer plusieurs types de travaux de rénovation tels que :

• des rénovations comprenant la réalisation d'au moins une action dans la liste suivante :
• isolation thermique des toitures, isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur, isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l'extérieur, installation, régulation ou remplacement de systèmes de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire, installation d'équipements de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable, isolation des planchers bas ;
• des rénovations globales combinant un ensemble de travaux et permettant d'atteindre une performance énergétique minimale ;
• des travaux de réhabilitation des installations d'assainissement non collectif par un dispositif ne consommant pas d'énergie.

Notez que les travaux doivent obligatoirement être réalisés par des entreprises labellisées RGE (Reconnu garant de l'environnement), à l'exception des travaux relatifs à un raccordement assainissement non collectif.

Le prêt avance mutation ne peut être cumulé avec l'éco-PTZ pour financer les mêmes postes de travaux. Pour utiliser les 2 prêts, il convient de distinguer les pièces justificatives pour chacun des prêts.

Enfin, l'emprunteur doit pouvoir justifier que l'ensemble des conditions requises pour bénéficier de ce prêt sont réunies par la production d'un certain nombre de pièces justificatives (disponibles ici).

Prêt avance mutation à taux zéro : on en sait plus ! - © Copyright WebLex

En 2023, une nouvelle réglementation est venue encadrer l'indemnisation des dégâts causés par les catastrophes naturelles issues des mouvements de terrain différentiels dus à la réhydratation des sols à l'issue des sécheresses. Des précisions viennent d'être apportées à ce propos…

Catastrophes naturelles liées aux sécheresses : travaux obligatoires !

De nouvelles précisions quant à la mise en œuvre de la garantie et de l'indemnisation des dommages causés par les mouvements de terrain différentiels viennent d'être apportées, applicables aux sinistres survenus depuis le 1er janvier 2024.

Avant toute chose, et ce depuis le 1er janvier 2024, il faut rappeler que l'indemnité doit être exclusivement utilisée pour la remise en état du bien selon les recommandations issues d'un rapport d'expertise. Une exception existe si le montant des travaux est supérieur à la valeur du bien avant le sinistre.

Voici les éléments de procédure dans la relation assureur/assuré à désormais prendre en compte :

• le propriétaire assuré doit avoir nécessairement été informé par son assureur de l'obligation d'utilisation de l'indemnité pour la réalisation des travaux de remise en état ;
• l'assureur peut nommer une entreprise responsable des travaux ; à défaut, l'assuré doit lui transmettre les factures justifiant de la réalisation des travaux de réparation ;
• l'assureur peut mettre l'assuré en demeure (par lettre recommandée ou recommandé électronique) à son obligation d'utilisation de l'indemnité pour la remise en état du bien immobilier, si ce dernier n'a pas engagé les travaux dans un délai de 24 mois après accord sur l'indemnisation (possibilité d'une prorogation du délai de 12 mois sous condition) ;
• à la réception des factures, l'assureur a 21 jours pour verser l'indemnisation ; à défaut de facture, l'assureur peut demander la restitution de l'acompte de l'indemnité déjà versé.

Notez que :

• sont couverts par l'indemnisation tous les dommages qui affectent, ou pourraient évoluer défavorablement et affecter la solidité du bâti ou entraver l'usage normal des bâtiments ;
• ne sont pas couverts par l'indemnisation les dommages survenus sur les constructions constitutives d'éléments annexes aux parties à usage d'habitation ou professionnel (les garages, les parkings, les terrasses, les murs, les clôtures extérieures, les serres, les terrains de jeux ou les piscines) et leurs éléments architecturaux connexes ; ces éléments sont néanmoins protégés quand ils font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert.

Enfin, sachez qu'en cas de vente du bien assuré, et si le vendeur dispose du rapport d'expertise, celui-ci doit informer l'acquéreur à propos des travaux à réaliser, indemnisés ou ouvrant droit à l'indemnisation. La liste des travaux indemnisés non réalisés doit être jointe à l'état des risques en annexe de la promesse de vente.

Catastrophes naturelles : indemnisation = travaux - © Copyright WebLex

Pour favoriser l'accession à la propriété, le Gouvernement a élargi les zones tendues en y incluant de nouvelles communes. Une mesure qui va permettre à de nouveaux propriétaires de bénéficier du PTZ ou de certaines aides fiscales… Explications.

PTZ, Denormandie, Loc'avantages : élargissement des communes éligibles

Pour rappel, le prêt à taux zéro (PTZ) est accordé aux propriétaires qui achètent un bien immobilier situé dans les zones A bis, A et B1, appelées « zones tendues ».

Plus précisément, sont essentiellement concernés l'Île-de-France, le littoral méditerranéen, le Genevois français, les grandes agglomérations telles que Marseille, Toulouse ou encore Nantes, et les communes des départements d'outre-mer où les loyers et les prix des logements sont très élevés, ainsi que les villes tendues de province.

Afin de favoriser l'accession à la propriété, le Gouvernement a pris la décision d'élargir les zones tendues en y incluant 688 communes supplémentaires et en faisant évoluer le zonage de 177 communes qui appartenaient déjà aux zones tendues.

Dans ce cadre, et depuis le 26 juillet 2024, les particuliers qui souhaitent devenir propriétaire d'un logement neuf dans l'une de ces communes, peuvent, toutes conditions par ailleurs remplies, bénéficier du PTZ.

Concrètement, depuis le 26 juillet 2024 :

• 688 communes qui n'appartenaient pas aux zones tendues sont reclassées en zone A ou B1 ;
• 177 communes appartenant déjà aux zones tendues ont vu leur zonage évoluer.

La liste des communes concernées est disponible ici.

Notez que ce zonage concerne également :

• les aides relatives à l'investissement locatif (Denormandie, Loc'avantages, etc.) ;
• les aides relatives à l'accession à la propriété (PTZ, bail réel solidaire, etc.) ;
• les aides relatives au logement locatif intermédiaire.

Zones tendues : 865 nouvelles communes désormais concernées - © Copyright WebLex

Si la taxe foncière est due par les propriétaires d'un bien immobilier au 1er janvier de l'année d'imposition, qui est tenu de la payer en cas de vente en cours d'année : le vendeur ou l'acheteur ? Une question d'un député permet au Gouvernement de rappeler les règles applicables…

Vente en cours d'année = une taxe foncière à la seule charge du vendeur

Pour rappel, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due par toute personne propriétaire ou usufruitière d'un bien immobilier au 1er janvier de l'année d'imposition.

L'avis d'imposition relatif à cette taxe est calculé au 31 août de chaque année pour une date de paiement prévue au 15 octobre de l'année en cours.

Une situation qui pose des difficultés pour un député dans le cadre de la vente d'un bien immobilier en cours d'année et plus précisément si l'acte authentique de vente est signé avant le 31 août : dans ce cas, le montant de la taxe foncière n'est pas encore connu.

Il explique que, bien souvent, l'administration fiscale exige, par simple précaution, auprès notaire chargé de la vente, une provision de la taxe foncière à venir.

Sans le paiement de la provision et son versement au Trésor public, il semblerait que la vente puisse être annulée.

Or, à cet instant précis, il ne peut y avoir de retard de paiement de la TFPB grevant le bien cédé puisque son exigibilité n'est encore pas intervenue.

Le député demande alors au Gouvernement de préciser les modalités d'application qui encadrent cette méthode de paiement de la taxe foncière dans le cadre d'une vente en cours d'année.

Sa réponse est claire ! Il rappelle que la TFPB est due pour l'année entière par le propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition.

Dans la situation où le bien immobilier est vendu en cours d'année, le vendeur (propriétaire au 1er janvier), reste seul redevable de la totalité de la TFPB pour l'année entière.

Dans ce cadre, la taxe foncière est établie au nom du vendeur.

Toutefois, lors de la signature de l'acte de vente, un accord entre le vendeur et l'acheteur peut être conclu prévoyant une répartition du paiement de la taxe en fonction de la date de la vente, au prorata de la détention du logement par chacun au cours de l'année.

En revanche, cet accord demeure d'ordre privé et ne concerne pas l'administration fiscale. Partant de là, le propriétaire du bien au 1er janvier reste seul tenu au paiement de la totalité de la taxe, pour le montant prévu pour l'année en cours.

Vendre son logement en cours d'année : qui paie la taxe foncière ? - © Copyright WebLex

Avec la fin de l'été, le temps de faire le bilan sur les vacances est venu. Et pour certains, cela peut vouloir dire s'occuper d'éventuelles déconvenues avec les compagnies aériennes, l'occasion de faire un rappel illustré sur les règles d'indemnisations pour vols retardés ou annulés…

Quelle indemnisation pour le passager qui refuse d'attendre ?

Les passagers d'un vol qui devait relier l'Allemagne à l'Espagne se voient notifier un retard prévu de plus de 3 heures pour ce vol.

Parmi les passagers, l'un décide de ne pas s'enregistrer et de quitter l'aéroport et un autre décide de ne pas s'enregistrer et de son propre chef réserve un autre vol.

Tout deux vont par la suite entamer des démarches pour demander une indemnisation à la compagnie aérienne en vertu de la réglementation européenne concernant les vols retardés et annulés.

Ce sont les juges de la Cour de justice de l'Union européenne qui seront amenés à se pencher sur la question, les juridictions locales ne sachant comment interpréter les règles communautaires dans ces affaires.

En effet, la question se pose ici de savoir si un passager qui, en décidant de ne pas se présenter à l'enregistrement, n'a pas subi directement le retard de l'avion doit être indemnisé.

Pour les juges européens, la réponse est claire : la réglementation européenne protectrice vise à compenser la perte de temps des passagers dont les vols sont retardés ou annulés.

Les deux passagers, en ne se présentant pas à l'aéroport pour l'enregistrement, n'ont pas eu à subir cette perte de temps : ils n'ont donc pas à être indemnisés.

Une indemnisation pour un vol qui part en avance ?

Dans une autre affaire, qui cette fois a mobilisé les juges français, un voyageur souhaitait être indemnisé pour l'avance prise par son avion.

En effet, alors qu'il avait réservé des billets pour toute sa famille, un particulier est informé que leur vol est avancé de près de 5h par rapport à l'horaire initial.

Une situation qui ne permet pas à la famille de se présenter à temps à l'aéroport pour embarquer.

Le père de famille va donc demander à être indemnisé pour l'ensemble des billets au titre de la réglementation sur les vols retardés ou annulés.

Pour la compagnie aérienne, il est hors de question de répondre favorablement puisque justement le vol n'a été ni retardé, ni annulé.

A tort, pour les juges : ceux-ci rappellent que, selon la réglementation et la jurisprudence européenne, il faut considérer qu'un vol a été annulé s'il est avancé de plus d'1h.

Une indemnisation doit bien être proposé pour chaque billet acheté par cette famille.

Quelle indemnisation pour un vol qui part trop tard, trop tôt, ou ne part pas du tout ? - © Copyright WebLex

Suite au contrôle fiscal de sa société, un dirigeant est personnellement redressé : l'administration fiscale considérant qu'il était le « maître de l'affaire », a rattaché à son revenu imposable les sommes correspondant au rehaussement du résultat imposable de la société. Mais est-il effectivement le « maître de l'affaire » ?

Maître de l'affaire : une notion appréciée au cas par cas

Une société d'exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL), qui exploite une pharmacie, fait l'objet d'un contrôle fiscal à l'issue duquel l'administration prononce un rehaussement du résultat imposable.

Dans le même temps, elle engage un contrôle fiscal de la situation personnelle de son associé unique et dirigeant.Elle taxe à son niveau, au titre des revenus de capitaux mobiliers, les sommes qui correspondent au rehaussement du résultat imposable de la SELARL, et qu'elle qualifie de « revenus distribués ».

L'administration considère, en effet, que le dirigeant, qui est également associé unique, est le seul responsable « effectif » de la société.

À ce titre, il s'est comporté vis-à-vis de la SELARL comme le « maître de l'affaire » : il doit donc être regardé comme étant le bénéficiaire des revenus réputés distribués par la SELARL.

À tort, selon le dirigeant qui rappelle qu'il a été condamné à une interdiction d'exercer ses fonctions et d'accéder à son officine et qu'un administrateur provisoire a été nommé.

Une perte du contrôle de la société incompatible avec la notion de « responsable effectif » de la société, estime le dirigeant.

Ce que confirme le juge : faute pour l'administration d'avoir prouvé que le dirigeant continuait d'exercer seul la responsabilité effective de la SELARL en dépit de son interdiction de gérer et la nomination d'un administrateur provisoire, il ne peut être regardé comme le « maître de l'affaire ».

Le redressement n'est donc pas validé ici, mais seulement pour les sommes réputées distribuées après la condamnation du dirigeant.

Revenus réputés distribués : qui est le responsable effectif de la société ? - © Copyright WebLex