Le coin du dirigeant

Achat d'immeuble à rénover : attention aux charges non déductibles !

Un couple achète un immeuble, dans le cadre d'une vente d'immeuble à rénover, qu'il décide de mettre en location.

L'acte d'achat mentionne que le couple s'engage à payer :

• 54 000 € le jour de la vente, qui correspondent au prix d'achat ;
• 156 000 € pour les travaux de rénovation réalisés par le vendeur : 70 200 € le jour de l'achat, et 85 800 € à verser plus tard, en fonction de l'avancement des travaux.

Quelque temps plus tard, pour le calcul de son impôt sur le revenu, le couple décide de déduire le montant des travaux réalisés par le vendeur de ses revenus fonciers.

Une erreur, selon l'administration fiscale qui, à la lecture de l'acte d'achat, s'aperçoit que le couple n'a été effectivement propriétaire de l'immeuble qu'à compter de l'achèvement des travaux.

En conséquence, les travaux réalisés par le vendeur, avant le transfert de propriété, constituent un élément du prix d'achat de l'immeuble… non déductible des revenus fonciers.

Ce que confirme le juge, qui valide le redressement fiscal ! Dès lors que le prix des travaux réalisés par le vendeur s'analyse comme une dépense en capital, et non comme une charge de propriété, il n'est pas déductible des revenus fonciers déclarés par le couple.

Source :

• Arrêt du conseil d'État du 17 octobre 2022, n° 460113
• Arrêt de la cour administrative d'appel de Bordeaux du 04 novembre 2021, n° 19BX03720

Achat d'immeuble à rénover et revenus fonciers : un calcul à faire… © Copyright WebLex - 2022

Chaînes, pneus hiver : obligatoires du 1er novembre au 31 mars !

Pour rappel, depuis l'hiver 2021 et dans certaines zones, il est obligatoire de détenir des équipements adaptés à la conduite en période hivernale (du 1er novembre au 31 mars) : dispositifs antidérapants amovibles (chaînes et chaussettes), ou pneus hiver.

Pour rappel, un « pneu hiver », au sens de la réglementation, est un équipement relevant de l'appellation « 3PMSF » (3 Peak Mountain Snow Flake), identifiable par la présence du marquage du « symbole alpin » et de l'un des marquages « M+S », « M.S » ou « M&S ».

Les pneus 4 saisons qui comportent la mention « 3PMSF » ou seulement « M+S » sont, pour le moment, tolérés.

À compter du 1er novembre 2024, seuls les pneumatiques « 3PMSF » seront admis en équivalence aux chaînes. L'achat d'autres pneus neige sera toujours possible, mais obligera le conducteur à détenir également des chaînes pour circuler pendant la période hivernale.

Retenez que les véhicules équipés de pneus à clous ne sont pas concernés par cette obligation d'équipement.

Précisons que tous les véhicules à 4 roues et plus sont concernés, qu'ils soient détenus par des particuliers ou des professionnels : véhicules légers, utilitaires, bus et poids-lourds.

Les zones concernées par cette obligation, principalement situées dans les massifs montagneux, sont consultables ici.

Source :

• Actualité de gouvernement.fr du 27 octobre 2022 : « Chaînes, pneus hiver : les obligations à partir du 1er novembre 2022 »
• Actualité de sécurité-routiere.gouv.fr du 28 octobre 2022 : « Saison hivernale : les équipements obligatoires à détenir pour circuler sans risque dans les massifs montagneux »

Chaînes, pneus hiver : obligatoires ou facultatifs ? © Copyright WebLex - 2022

Est-il possible d'exproprier sur la base de droits indivis ?

Une fratrie se trouve en situation d'indivision sur un terrain. La commune où se situe ce terrain étant intéressée par ce bien, elle propose aux indivisaires de leur racheter. Mais seulement la moitié de la fratrie semble être d'accord.

Une question se pose alors : la commune peut-elle acheter la moitié du bien puis user de sa prérogative d'expropriation afin d'acquérir l'autre moitié ?

À ce sujet, le Gouvernement rappelle qu'il est tout à fait possible, pour un indivisaire, de vendre ses parts à un tiers à l'indivision s'il a, au préalable, proposé une vente aux mêmes conditions à ses coïndivisaires.

Si aucun des coïndivisaires ne souhaite racheter ces parts, la commune est donc libre de les acquérir.

Par la suite, rien ne fait obstacle à ce qu'une procédure d'expropriation soit mise en place. Le fait que la commune soit déjà en partie propriétaire et que l'expropriation porte sur une part des biens indivis n'a pas d'importance.

Pour finir, notez que dans cette hypothèse, à la suite de l'expropriation, l'indivision disparait, la commune se retrouvant seule propriétaire du bien.

Source : Réponse ministérielle Masson du 20 octobre 2022, Sénat, no 01837 : « Acquisition par une commune de propriété indivise »

Expropriation : ce qui est à nous est à moi ! © Copyright WebLex - 2022

Des intérêts imposables… même en cas d'escroquerie ?

Un couple a conclu plusieurs contrats de prêt participatif avec une société publicitaire. En contrepartie, il a perçu des intérêts soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

Suite à une enquête pénale, une escroquerie de type « pyramide de Ponzi » est mise à jour : en réalité, le gérant de la société publicitaire utilisait les fonds prêtés par une partie des investisseurs pour rémunérer et rembourser les prêts consentis par d'autres.

En conséquent, le couple saisit l'administration fiscale pour demander le remboursement d'une partie des sommes versées au titre de l'imposition sur le revenu puisque, selon lui, au vu des circonstances, les sommes imposées ne doivent pas être qualifiées de « rémunérations » (soumises à l'impôt) mais de « remboursements de prêts » (non soumis à l'impôt).

Sauf que l'administration conteste : les contrats de prêt participatif sont indépendants les uns des autres et ont donné lieu à l'édition de plusieurs documents indiquant soit la date de remboursement du capital emprunté, soit les paiements des intérêts dus en rémunération des prêts.

Et le capital a été intégralement remboursé ainsi que les intérêts échus, avant la découverte de l'escroquerie !

Au vu de ces éléments, le juge donne raison à l'administration et rejette la demande du couple. Les sommes en cause restent donc bel et bien imposables !

Source : Arrêt du Conseil d'État du 18 octobre 2022, n° 461703

Victime d'une pyramide de Ponzi : quand tout s'écroule… © Copyright WebLex - 2022

Bateaux d'intérêt patrimonial : la liste à jour est connue !

Les propriétaires d'un navire de plaisance à usage personnel répondant à certaines caractéristiques doivent s'acquitter, toutes conditions remplies, de la taxe annuelle sur les engins maritimes à usage personnel (anciennement « droit annuel de francisation et de navigation (DAFN) » et « droit de passeport (DP) »).

Notez que certains navires, par leurs caractéristiques intrinsèques, sont exonérés de taxation. Sont concernés ceux :

• classés comme monument historique ;
• qui, sans être classés monument historique, présentent un intérêt du point de vue de la mémoire attachée aux personnes, à la conception, à la technique ou aux évènements, et qui sont titulaires du label « bateau d'intérêt patrimonial ».

La liste des navires titulaires de ce label au titre de l'année 2022 est disponible ici.

Source : Arrêté du 23 août 2022 portant labellisation et exonération du droit annuel de francisation et de navigation des bateaux d'intérêt patrimonial

Taxe sur les engins maritimes : votre bateau présente-t-il un « intérêt patrimonial » ? © Copyright WebLex - 2022

Congé de paternité des non-salariés agricoles : que devez-vous savoir ?

Pour rappel, les pères, ainsi que les personnes vivant maritalement avec la mère (conjoint, partenaire de Pacs, concubin), peuvent bénéficier d'un congé de paternité et d'accueil.

Depuis le 1er juillet 2021, ce congé :

• est passé de 11 à 25 jours (et de 18 à 32 jours en cas de naissances multiples) ;
• doit être pris dans les 6 mois de la naissance de l'enfant ;
• peut, sous conditions, être fractionné.

• Quelle est sa durée ?

La durée du congé de paternité et d'accueil de l'enfant pour les non-salariés agricoles est de 25 jours (ou de 32 jours en cas de naissances multiples), à prendre dans les 6 mois de la naissance.

Ces derniers doivent obligatoirement prendre 7 jours de congé immédiatement après la naissance de l'enfant.

Cette période de 25 jours ou 32 jours peut être répartie en 3 périodes de 5 jours minimum (incluant les 7 jours obligatoires à prendre au moment de la naissance).

• Possibilité d'être remplacé pour les non-salariés

Les chefs d'exploitation ou d'entreprise agricole peuvent se faire remplacer pendant leur congé de paternité et d'accueil de l'enfant et demander à bénéficier d'une allocation de remplacement. Pour cela, ils doivent faire une demande auprès de la MSA, au moins 1 mois avant la date de naissance de l'enfant.

Vous retrouverez ici le détail des conditions à remplir, des démarches à faire pour en bénéficier, des modalités de versement de cette allocation mais également, des notices et des services en ligne pour être accompagné dans ces démarches.

Source : Actualité de la MSA : « Le congé de paternité et d'accueil de l'enfant », mise à jour au 26 juillet 2022

Congé de paternité des non-salariés agricoles : piqûre de rappel ! © Copyright WebLex - 2022

Assouplissement du critère d'ancienneté du logement… Mais pas que…

La prime forfaitaire de transition énergétique (aussi appelée « MaPrimeRénov ») peut être attribuée, sous conditions, aux personnes qui font réaliser des travaux destinés à améliorer la performance énergétique de leurs logements.

Parce que le parc des logements ultramarin présente des spécificités, la condition tenant à l'ancienneté des logements a été assouplie : le logement ou l'immeuble concerné par les travaux, doit donc être achevé depuis 2 ans à la date de notification de la décision d'octroi de la prime, contre 15 ans en métropole.

En parallèle, le montant forfaitaire de la prime pour les frais d'équipements de fourniture d'eau chaude sanitaire fonctionnant à l'énergie solaire thermique a été abaissé à :

• 1 600 € pour les ménages aux revenus très modestes (2 000 € auparavant) ;
• 1 300 € pour les ménages aux revenus modestes (1 500 € auparavant).

Ces nouvelles dispositions sont applicables pour toutes les demandes déposées à compter du 15 octobre 2022 pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à la Réunion et à Mayotte.

Source :

• Arrêté du 13 octobre 2022 modifiant l'arrêté du 14 janvier 2020 modifié relatif à la prime de transition énergétique (évolution de MaPrimeRénov'en outre-mer)
• Décret n° 2022-1319 du 13 octobre 2022 modifiant le décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020 modifié relatif à la prime de transition énergétique (évolution de MaPrimeRénov'en outre-mer)
• Décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020 relatif à la prime de transition énergétique
• Arrêté du 14 janvier 2020 relatif à la prime de transition énergétique

MaPrimeRénov : plus accessible pour l'Outre-mer © Copyright WebLex - 2022

Quand un bailleur commercial échappe à un redressement fiscal…

Dans le cadre d'un bail commercial initial de 9 ans, un locataire, qui exploite un hôtel, réalise des travaux d'aménagements et de construction pour les besoins de son activité.

Ce bail initial prévoit, à terme, la remise gratuite au bailleur de tous les travaux effectués par le locataire.

Mais, au vu de la situation, bailleur et locataire décident finalement de renouveler, par anticipation, ce bail « initial », pour une nouvelle durée de 9 ans, en :

• modifiant la consistance des biens loués ;
• prévoyant une augmentation de loyer ;
• prévoyant, expressément, que le bailleur renonce (provisoirement) à récupérer la propriété de ces aménagements et constructions et ce, jusqu'à l'expiration ou la résiliation de ce nouveau bail.

Quelques temps plus tard, le bailleur fait l'objet d'un contrôle fiscal à l'issue duquel l'administration lui réclame un supplément d'impôt sur le revenu. Pourquoi ? Parce qu'elle considère que le bail initial ayant pris fin, le bailleur a, comme prévu, automatiquement récupéré la propriété des aménagements et constructions réalisés par son locataire.

Une « récupération » qui, d'un point de vue fiscal, s'apparente à un complément de loyer nécessairement imposable entre les mains du bailleur…

Mais pas pour le juge qui, à la lecture du bail renouvelé, ne peut que constater que le bailleur a temporairement renoncé à récupérer la propriété de ces aménagements.

En conséquence, parce qu'aucun transfert de propriété envers le bailleur n'a été réalisé, le supplément d'impôt réclamé par l'administration fiscale n'est pas justifié !

Source : Arrêt de la cour administrative d'appel de Bordeaux du 27 septembre 2022, n° 20BX02423

Bail commercial : travaux réalisés par le locataire = impôt pour le bailleur ? © Copyright WebLex - 2022

Une revalorisation à compter du 1er novembre 2022

Face à l'inflation actuelle que connaît la France, l'Agirc-Arrco a décidé d'augmenter les retraites complémentaires des salariés du secteur privé de +5,12 %.

Une augmentation rendue possible grâce à une bonne maîtrise des ressources du régime, précise l'organisme.

Notez que cette revalorisation prendra effet à compter du 1er novembre 2022.

Source : Communiqué de presse de l'Agirc-Arrco du 6 octobre 2022 : « l'Agirc-Arrco revalorise les retraites complémentaires des salariés du privé de + 5,12% »

Retraite complémentaire : vers une revalorisation pour les salariés du privé ? © Copyright WebLex - 2022

« Remise carburant » : prolongation de la remise de 30 centimes jusqu'à la mi-novembre 2022 !

paragraphe

Pour rappel, pour faire face à la hausse des prix des carburants, une remise exceptionnelle à la pompe, applicable jusqu'au 31 décembre 2022, a été mise en place par le Gouvernement.

Concrètement, jusqu'au 31 octobre 2022, il était prévu que cette remise soit égale à :

• 30 centimes d'euro TTC par litre en métropole ;
• 28,25 centimes d'euro TTC par litre en Corse ;
• 25 centimes d'euro TTC par litre en Martinique, Guadeloupe, Guyane, à La Réunion et à Mayotte ;
• 25 € par mégawatt-heur pour le gaz naturel ;
• 48,55 € pour 100 kg net pour le gaz de pétrole liquéfié.

Passé cette date, les montants devaient baisser. À titre d'exemple, il était prévu le montant de la remise soit égal à 10 centimes d'euro TTC par litre en métropole à compter du 1er novembre 2022.

Toutefois, la situation étant toujours tendue, le Gouvernement a décidé de reporter la baisse du montant de la remise carburant, qui devait être effective au 1er novembre 2022, à la mi-novembre 2022.

Affaire à suivre…

Source : Actualité du ministère de l'Économie du 17 octobre 2022 : « Remise carburant : quel fonctionnement ? »

« Remise carburant » : fin de la remise de 30 centimes ? © Copyright WebLex - 2022

Un chèque énergie exceptionnel versé dès novembre 2022

Pour aider les Français à faire face à la crise énergétique, le gouvernement vient d'annoncer la mise en place d'un chèque énergie exceptionnel « fioul », d'un montant de 100 € à 200 €.

Il sera versé aux ménages qui se chauffent au fioul, en fonction du montant de leurs revenus 2020 et du nombre de personnes composant le foyer.

Si vous souhaitez vérifiez votre éligibilité à cette aide, n'hésitez pas à faire une simulation sur le site https://chequeenergie.gouv.fr/.

Cette aide ne s'appliquera pas aux factures de fioul déjà réglées. En revanche, notez que vous pourrez vous en servir, jusqu'en mars 2024, pour payer tout type de factures d'énergie (gaz, électricité, pellets, etc.).

Vous l'aurez donc compris : si vous avez déjà fait remplir votre cuve de fioul, et si vous réunissez toutes les conditions requises, n'hésitez pas à demander le versement de ce chèque. Il ne pourra pas vous servir à payer votre facture de fioul déjà payée, mais vous pourrez l'utiliser pour régler la prochaine, par exemple.

Quant aux modalités de versement de cette aide, elles sont relativement simples :

• si, auparavant, vous avez déjà bénéficié d'un chèque énergie pour payer une facture de fioul, vous recevrez automatiquement un chèque d'ici la fin du mois de novembre 2022 ;
• à défaut, vous devrez déposer une demande de chèque énergie exceptionnel par l'intermédiaire d'un guichet unique dédié (ouvert le 8 novembre 2022) et transmettre votre facture de fioul. L'aide vous sera ensuite versée au cours du mois suivant.

Source : Communiqué de presse du ministère de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique du 8 octobre 2022, no202

Crise énergétique : mise en place d'un chèque énergie exceptionnel « fioul » © Copyright WebLex - 2022

Un développement des stations de recharge sous contraintes

Actuellement, l'un des freins au développement des véhicules électriques est l'absence de maillage du territoire en stations de recharge.

Pour lever ce frein, l'Union européenne (UE) compte mettre en place une réglementation contraignante obligeant les États membres à atteindre les objectifs suivants :

• possibilité de recharger les véhicules tous les 60 km le long des grands axes routiers ;
• possibilité de ravitailler en hydrogène les véhicules tous les 100 km.

Notez que des exemptions seront prévues pour les régions ultrapériphériques, les îles et les routes très peu fréquentées.

Par ailleurs, l'UE entend développer l'utilisation de carburants durables dans le secteur maritime.

Pour cela, il est notamment prévu que les porte-conteneurs et les navires à passagers devront utiliser l'alimentation électrique lorsqu'ils sont à quai dans les principaux ports de l'UE à partir de 2030.

Source : Communiqué de presse du Parlement européen du 4 octobre 2022 : « Fit for 55 : des stations de recharge pour véhicules électriques tous les 60 km »

Mobilité verte : « Borne to be alive »© Copyright WebLex - 2022