La petite histoire du jour

Une société civile immobilière (SCI) est propriétaire d'un immeuble dans lequel plusieurs logements sont loués. Un des logements est occupé par un des associés, à qui les autres associés demandent de payer loyers et charges…

Ce qu'il refuse, l'occupation du logement se faisant, selon lui, à titre gratuit… Mais pas pour les autres associés qui avancent comme preuve un document fourni à l'administration fiscale dans lequel l'associé est désigné comme étant un des locataires de la SCI. « Par abus de langage ! » conteste-t-il, puisque dans ce même document, à la rubrique « loyers perçus », il est clairement établi qu'il apparaît comme un associé qui bénéficie de la jouissance gratuite du logement… Ce qui démontre bien qu'il n'a donc aucun loyer à payer à la SCI…

Certes, reconnaît le juge, mais si tout porte à croire que l'occupation à titre gratuit ait bien été consentie à l'associé, cette occupation gratuite ne le dispense pas de payer les charges courantes liées à l'occupation du bien…

• Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 20 avril 2023, no 22-14931

Une société est engagée par un sous-traitant sur un chantier pour évacuer, transporter et traiter des gravats d'excavation. Sauf que ce dernier est mis en liquidation judiciaire. La société se tourne donc vers l'entrepreneur principal pour être payée…

… en tant que sous-traitant du sous-traitant. En cette qualité, et puisque le sous-traitant ne l'a pas payé pour sa prestation, c'est à l'entrepreneur principal de le faire. « Non ! », refuse ce dernier : parce que sa prestation ne consistait « qu'à » évacuer les gravats du chantier, sans objet direct et exclusif avec l'exécution du contrat conclu entre lui et le maître d'ouvrage, la société ne peut pas être qualifiée de sous-traitant et ne peut donc rien exiger. Une prestation bien plus complexe que « simplement » évacuer des gravats, conteste la société…

Ce que retient le juge : sa prestation ne pouvant être réduite à un simple transport à la déchetterie, la société a bel et bien la qualité de sous-traitant… et a droit à son paiement !

• Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 18 janvier 2024, no 22-20995

Au cours d'un contrôle fiscal, l'administration se penche sur 2 sommes conséquentes créditées sur le compte bancaire d'un couple. Des sommes qui, en l'absence de justificatifs, doivent être imposées en tant que revenus d'origine indéterminée, selon l'administration.

« Des revenus ? », s'étonne le couple qui rappelle que ces 2 sommes correspondent à des prêts : un prêt familial, relevé de compte bancaire mentionnant le nom du prêteur à l'appui, et un prêt amical, comme l'atteste le contrat de prêt. Sauf que le relevé de compte bancaire ne correspond ni par sa date, ni par le montant crédité, à la somme en cause. Et pour l'autre prêt amical, rien ne prouve les liens entre le couple et le prêteur et le contrat de prêt n'est même pas daté…

Ce que confirme le juge : rien ne prouve ici que les sommes en cause ne sont pas des revenus imposables ou qu'elles se rattacheraient à une catégorie précise de revenus. Elles sont donc imposables dans la catégorie des revenus d'origine indéterminée !

• Arrêt de la Cour administrative d'appel de Paris du 8 mars 2024, no 22PA02257

Depuis 30 ans, un salarié travaille chaque saison dans un hôtel, via des CDD saisonniers renouvelés chaque année. Au terme de la dernière saison, l'employeur décide de ne pas renouveler son contrat. Sauf que ces CDD durent depuis 30 ans, rappelle le salarié, ce qui équivaut, pour lui, à un CDI…

… rompu brutalement, et sans motif valable, conteste le salarié : pour lui, cette rupture « abusive » doit être indemnisée par le versement de dommages-intérêts… Ce que conteste à son tour l'employeur qui rappelle que, dès lors que le CDD correspond bien à une saison, il prend fin de plein droit à son échéance prévue. Il n'a pas à motiver sa décision de ne pas renouveler le CDD, peu importe la durée de la relation de travail ou le fait qu'elle soit requalifiée en CDI…

« Tout à fait ! » tranche le juge qui valide la position de l'employeur : le fait pour un employeur de ne pas indiquer pourquoi un CDD saisonnier n'est pas renouvelé ne suffit pas à caractériser un licenciement abusif ou vexatoire.

• Arrêt de la Cour de cassation, chambre sociale, du 13 décembre 2023, no 22-17178

Suite à la vente de sa résidence principale, un propriétaire demande à ne pas payer d'impôt sur le gain réalisé. Sauf que pour bénéficier de cet avantage fiscal, il faut soit habiter le logement au jour de la vente, soit que la vente ait lieu dans un délai normal…

Or ici, la vente a mis 29 mois à se concrétiser… Un délai trop long pour l'administration, mais qui s'explique pour le propriétaire : le marché est « au ralenti », seuls 6 biens similaires se sont vendus en 3 ans. Mais rien n'indique combien de biens similaires ont été mis en vente sur cette période, constate l'administration. En outre, le prix de vente fixé par le propriétaire apparaît exagéré, ce qui explique le peu de visites. Un prix fixé par un professionnel, conteste le vendeur, mais qui aurait dû être baissé par le propriétaire, estime l'administration…

Ce que confirme le juge qui refuse le bénéfice de l'exonération fiscale : le propriétaire n'a pas tout mis en œuvre pour vendre sa résidence dans les meilleurs délais !

• Arrêt de la Cour administrative d'appel de Lyon du 21 mars 2024, no 22LY01512

Souhaitant le départ de son locataire, et parce que sa demande de congé a été annulée, un bailleur se penche sur la destination des lieux loués prévue par le bail et fait le parallèle avec l'usage qu'en fait le locataire. Et pense avoir trouvé le moyen de récupérer son local…

Il se trouve que le bail prévoit la mise à disposition d'un magasin et d'un atelier. Or, cet atelier a été divisé en 2 parties : une partie « atelier » et une partie utilisée pour exposer les produits fabriqués par le locataire. Pour le bailleur, il s'agit là d'un changement d'affectation irrégulier de l'atelier, et donc d'un manquement suffisamment grave du locataire justifiant la résiliation du bail commercial…

Sauf que l'atelier sert bien d'atelier : même utilisé en partie en lieu d'exposition, il est aussi utilisé par le locataire pour fabriquer ses produits, constate le juge qui refuse de donner raison au bailleur, lequel d'ailleurs avait connaissance de cet usage puisqu'il avait fixé le loyer en conséquence…

• Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 8 juin 2023, n° 22-14491

Au cours d'un contrôle fiscal, l'administration se penche sur les factures de repas d'un dirigeant, payées par son entreprise : elle constate, à leur lecture, que ni le nom des invités, ni celui de l'entreprise ne sont précisés… et les considère alors comme des dépenses d'ordre personnel…

… donc non déductibles et, de ce fait, imposables au nom du dirigeant… Ce que le dirigeant conteste : ces frais, de faible montant qui plus est, correspondent à des repas pris avec des clients sur les chantiers pour les fidéliser ; et les noms des clients sont précisés puisqu'ils ont été ajoutés à la main, insiste le dirigeant. Un ajout manuscrit effectué après le contrôle fiscal, constate l'administration pour qui rien ne prouve ici le caractère professionnel des frais en question…

Ce que confirme le juge, qui maintient le redressement : les factures produites ne suffisent ni à établir le caractère professionnel des frais de repas ni à prouver qu'ils ont été engagés dans l'intérêt de l'entreprise.

• Arrêt de la Cour administrative d'appel de Paris du 27 février 2024, no 22PA03896

Parce qu'il l'estime responsable d'un accident survenu le 1er mars, un employeur convoque un salarié le 26 mars à un entretien préalable et finit par le licencier pour faute grave le 6 mai. Une faute grave contestée par le salarié…

Pour lui, la « faute grave » qui lui est reprochée n'est pas si « grave », sinon son employeur n'aurait pas attendu 25 jours pour le convoquer à un entretien préalable en vue de son licenciement. Il rappelle que la faute grave est censée être celle qui rend impossible le maintien du salarié dans l'entreprise. Ce qui n'est manifestement pas le cas ici... Sauf que le salarié était en arrêt maladie, rappelle l'employeur qui a donc attendu son retour avant d'engager la procédure…

Mais cette circonstance ne justifie pas ce délai, trop long selon le juge : lorsque le salarié commet une faute grave, la procédure disciplinaire doit intervenir dans un délai restreint après que l'employeur a eu connaissance des faits allégués lorsqu'aucune vérification n'est nécessaire.

• Arrêt de la Cour de cassation, chambre sociale, du 20 mars 2024, no 23-13876

Un bailleur met en vente une maison qu'il loue et envoie un congé pour vendre au locataire, qui vaut pour ce dernier offre de vente, laquelle doit faire état du prix et décrire précisément le bien vendu. Or, ici, cette offre ne mentionne pas le garage accolé à la maison…

Le locataire s'estime induit en erreur, ne donne pas suite au congé… et refuse de quitter la maison ! D'où une demande d'expulsion émise par le propriétaire contre le locataire. Lequel s'y oppose : il maintient que le manque de précisions sur la description du bien vendu constitue un vice ne le mettant pas en situation de connaître avec certitude les conditions exactes de la vente. Le congé pour vendre n'est donc pas valable…

Sauf que le garage est compris avec la maison mise en location, ce que le locataire ne peut ignorer estime le juge : le contenu de l'offre n'est ici pas de nature à l'induire en erreur sur la consistance du bien vendu. D'autant qu'il n'a jamais manifesté son intention d'acheter le logement loué…

• Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 25 janvier 2024, no 22-16662

Une société fait appel à un agent commercial pour la commercialisation de ses produits. Malheureusement, leurs relations professionnelles se dégradent et la société met fin au contrat d'agent commercial, après avoir versé une indemnité de fin de contrat à son ancien agent…

… qui réclame, en plus, des dommages et intérêts. Pourquoi ? Parce que la loi prévoit qu'en cas de rupture brutale des relations commerciales, le préjudice subi doit être indemnisé. Or, selon l'agent commercial, les conditions de rupture par la société n'ont pas été délicates et lui ont ainsi causé un préjudice devant être indemnisé, en plus de l'indemnité de fin de contrat. « Non ! », refuse la société qui estime avoir rempli ses obligations vis-à-vis de l'agent commercial une bonne fois pour toutes…

« À raison ! », tranche le juge : les règles relatives à la rupture brutale des relations commerciales ne s'appliquent pas aux agents commerciaux. De sorte qu'il n'a pas droit, ici, à une indemnisation à ce titre…

• Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 20 mars 2024, no 22-22799

Au cours d'un contrôle fiscal, l'administration constate qu'une société paie des loyers pour la location d'une maison qui, à la lecture du bail, est exclusivement destinée à l'habitation. Rien à voir avec l'activité de la société, estime l'administration, qui refuse la déduction de cette charge…

Au contraire, conteste la gérante de l'entreprise : ces dépenses ont bien été engagées « dans l'intérêt de la société » puisque cette maison est utilisée comme lieu de stockage professionnel, comme le prouvent certaines photos. Des photos qui ne prouvent rien au contraire, sachant que les 4 chambres avec salles de bain, le garage et la piscine mentionnés dans le bail laissent peu de place au stockage, ironise l'administration…

Ce que confirme le juge, qui valide le redressement fiscal : rien ne prouve ici que les frais de location ont été engagés dans l'intérêt de la société. À l'inverse, le bail prouve au contraire qu'aucune activité professionnelle ne pouvait être exercée dans le logement !

• Arrêt de la Cour administrative d'appel de Marseille du 8 février 2024, no 22MA00906

À la suite d'une visite médicale, un salarié est déclaré apte à son poste, mais uniquement en télétravail. Il travaille donc pendant 15 mois depuis chez lui. Après la rupture de son contrat, il réclame à son ex-employeur une indemnité d'occupation de son domicile…

Parce qu'il était « médicalement » tenu d'exercer ses fonctions en télétravail, cette indemnité doit lui être versée pour compenser l'utilisation à des fins professionnelles de son logement pendant cette durée de 15 mois. Ce que réfute l'employeur : il rappelle que, par principe, le salarié ne peut pas prétendre à un tel dédommagement dans le cas où un local est mis à disposition à des fins professionnelles. Ce qui était le cas ici : il n'a donc pas à lui verser cette indemnité…

« Non ! », tranche le juge : la mise à disposition d'un local professionnel par l'employeur ne le dispense pas de devoir verser une indemnité d'occupation lorsque le salarié se voit prescrire du télétravail par le médecin pour des raisons médicales.

• Arrêt de la Cour d'Appel de Paris, du 21 décembre 2023, no 20/05912 (NP)