Alors que le logement est une question récurrente pour les pouvoirs publics et que les démarches environnementales visent à transformer les constructions déjà existantes, seuls 2 000 logements sont produits chaque année à partir de bâtiments autres (anciens bureaux, locaux du secteur tertiaire, etc.). Pour augmenter ce chiffre, une loi a été votée afin de faciliter ce type de projets. Comment ?
Assouplir la règlementation pour transformer des bâtiments en logements
Un plan local d'urbanisme plus souple
Pour rappel, le plan local d'urbanisme (PLU) est un document d'urbanisme qui prévoit un projet global d'aménagement et d'urbanisme d'une commune ou d'un groupement de communes et qui en tire les conséquences en matière de règles d'aménagement et d'utilisation des sols.
Le PLU se compose de 5 éléments :
- un rapport de présentation ;
- un projet d'aménagement et de développement durables ;
- des orientations d'aménagement et de programmation ;
- un règlement ;
- des annexes.
Le PLU établit notamment un découpage du territoire en zones (urbaines, à urbaniser, agricole, etc.). Ces zones font l'objet de règles spécifiques en matière d'urbanisme et ont un impact sur la destination des bâtiments qui y sont construits (exploitations agricoles, forestières, locaux commerciaux, habitations, etc.).
Or, pour transformer des bâtiments en logements, leur destination doit être modifiée en ce sens.
Il est à présent possible de déroger aux destinations prévues initialement par le PLU, ou au document y tenant lieu, pour les changements de destination en vue de la création de logements. Cette décision revient au maire ou au président d'intercommunalité.
Cette dérogation est applicable aux travaux ou aux constructions d'extension ou de surélévation faisant l'objet de l'autorisation d'urbanisme.
Cette dérogation peut néanmoins être refusée à cause :
- des risques de nuisances pour les futurs occupants ;
- de l'insuffisante accessibilité du bâtiment par des transports alternatifs à l'usage individuel de l'automobile ;
- des conséquences du projet sur la démographie scolaire au regard des écoles existantes ou en construction ou sur les objectifs de mixité sociale et fonctionnelle.
Notez que la dérogation doit être autorisée par :
- la commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels en présence d'une zone agricole ;
- la commission départementale de la nature, des paysages et des sites en présence d'une zone naturelle.
De plus, si un bâtiment initialement destiné à une exploitation agricole et forestière peut être transformé en logement, cela n'est possible que si lesdits bâtiments ne sont plus utilisés depuis plus de 20 ans.
Il peut également être dérogé au règlement qui délimite dans les zones urbaines ou à urbaniser des secteurs dans lesquels les programmes de logements comportent une proportion de logements d'une taille minimale.
Mobiliser un projet urbain partenarial
Pour rappel, un projet urbain partenarial (PUP) est un outil permettant de financer en tout ou partie les équipements publics nécessaires au fonctionnement des opérations de travaux ou d'aménagements par le porteur de projet (aménageurs, lotisseurs, propriétaires fonciers ou constructeurs).
Le porteur de projet négocie un PUP avec l'autorité compétente, par exemple la commune. Le PUP fixe alors les modalités de participation au financement des équipements publics, notamment la liste des équipements à financer et le montant de la participation du porteur de projet.
En échange, le porteur de projet bénéficie d'une exonération de la part communale de la taxe d'aménagement qui peut aller jusqu'à 10 ans.
Le PUP peut être mobilisé pour des opérations d'aménagement, de construction et, maintenant, de transformation de bâtiments de destination autres que les logements qui nécessitent la réalisation d'équipements publics.
Transformation facilitée dans les copropriétés
À présent, lorsque la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d'habitation contrevient à la destination de l'immeuble en copropriété, elle est soumise à l'approbation de l'assemblée générale.
Cette décision doit être adoptée, non plus à l'unanimité, mais à la majorité simple.
La majorité simple est également applicable pour voter la modification de la répartition des charges de copropriété qui en résultera le cas échéant.
Notez que cette possibilité n'est pas ouverte aux locaux commerciaux.
Logements universitaires
Les CROUS pourront bénéficier du système de marché de conception-réalisation, c'est -à-dire un marché de travaux permettant à l'acheteur de confier à un opérateur économique une mission portant à la fois sur l'établissement des études et l'exécution des travaux.
De plus, les logements universitaires pourront bénéficier d'une majoration du volume constructible prévue par le PLU, pouvant aller jusqu'à 50 %.
Permis de construire à destinations successives
Un permis de construire permettant d'autoriser plusieurs destinations successives d'un bâtiment est à présent possible. Il s'agit du permis dit « réversible ».
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