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Les prestations d'hébergement fournies dans le cadre du secteur hôtelier et les locations de logements meublés à usage résidentiel sont soumises au taux réduit de TVA de 10 %, toutes conditions par ailleurs remplies, si des prestations annexes sont fournies. Si la notion de prestations annexes a fait l'objet de précisions de l'administration, un retour en arrière n'est pas à exclure…

TVA et prestations d'hébergement : des précisions partiellement annulées

La loi de finances pour 2024 a aménagé le régime de TVA applicable en matière de prestations d'hébergement hôtelières et aux locations de logements meublés à usage résidentiel assorties de prestations annexes.

Pour rappel, le taux de TVA de 10 % est applicable :

• aux prestations d'hébergement fournies dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire qui remplissent les conditions cumulatives suivantes :
  • elles sont offertes au client pour une durée n'excédant pas 30 nuitées, sans préjudice des possibilités de reconduction proposées ;
  • elles comprennent la mise à disposition d'un local meublé et au moins 3 des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ;
• aux locations de logements meublés à usage résidentiel dans le cadre de secteurs autres que ceux précités, qui sont assorties de 3 des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ;
• aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l'exploitant d'un établissement d'hébergement qui remplit les conditions précitées, à l'exclusion de celles consenties à l'exploitant d'un logement foyer.

Des précisions ont été apportées par l'administration fiscale concernant les prestations annexes qui doivent être fournies, notamment en ce qui concerne le nettoyage des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle.

Dans ce cadre, le nettoyage des locaux doit être effectué avant le début du séjour et être proposé au client de façon régulière pendant son séjour. Cette régularité est appréciée en fonction de la durée du séjour du client et des normes d'hygiène habituelles dans le secteur de l'hébergement.

Lorsque le séjour est d'une durée inférieure à une semaine, la condition est satisfaite lorsque le nettoyage est au moins effectué avant le début du séjour.

Par ailleurs, concernant la fourniture du linge de maison, elle doit être effectuée au début du séjour et son renouvellement régulier doit être proposé par le prestataire d'hébergement. Cette régularité est appréciée en fonction de la durée du séjour du client. Lorsque le séjour est d'une durée inférieure à une semaine, la condition est satisfaite lorsque le linge de maison est au moins renouvelé au début du séjour.

Enfin, s'agissant de la réception de la clientèle, elle peut être assurée en un lieu unique différent du local loué lui-même, ou par l'intermédiaire d'un système de communication électronique. Il n'est pas exigé qu'elle soit offerte de manière permanente.

Ces précisions viennent d'être contestées devant le juge par le Syndicat des professionnels de la location meublée qui en demande l'annulation et plus précisément s'agissant des prises de position suivantes de l'administration :

• lorsque le séjour est d'une durée inférieure à une semaine, la condition est satisfaite lorsque le nettoyage est au moins effectué avant le début du séjour ;
• lorsque le séjour est d'une durée inférieure à une semaine, la condition est satisfaite lorsque le linge de maison est au moins renouvelé au début du séjour ;
• la simple mise à disposition d'une boîte à clés serait susceptible de constituer une prestation de « réception, même non personnalisée, de la clientèle ».

Face à cette demande, le juge part du constat suivant : les précisions de l'administration ne sont pas contraires à la réglementation européenne relative à la TVA lorsqu'elles précisent que la satisfaction des conditions relatives au nettoyage régulier et au renouvellement du linge doit être appréciée en tenant compte de la durée du séjour et que, pour des séjours de courte durée, ces critères peuvent être remplis par des prestations effectuées avant l'entrée du client.

En revanche, les précisions qui considèrent ces conditions automatiquement satisfaites du seul fait que la prestation a été réalisée avant le début du séjour pour tout séjour de moins d'une semaine ajoutent une condition supplémentaire non prévue par la loi et doivent être annulées.

Par ailleurs, il rappelle que la réception de la clientèle n'a pas à être personnalisée, et peut être assurée par un système de communication électronique avec boîte à clés dès lors qu'elle s'accompagne d'une véritable fonction d'accueil et d'information.

Suite à l'annulation des précisions de l'administration concernant les séjours de moins d'une semaine, se pose de nouveau la question de savoir à partir de quelle fréquence de nettoyage des locaux et de fourniture du linge de maison ces deux prestations seront considérées comme fournies. Affaire à suivre…

TVA et prestations d'hébergement hôtelières et parahôtelières : retour partiel en arrière ! - © Copyright WebLex

La réforme de la facturation électronique est en cours depuis plusieurs années et sa généralisation approche à grand pas. Mais les loueurs en meublé sont-ils concernés par cette réforme ? Réponse…

Loueurs en meublé et réforme de la facturation électronique : rappels utiles

Pour rappel, la mise en place de la réforme suit un calendrier précis qui est fixé de la manière suivante :

• obligation de réception des factures sous forme électronique : 1er septembre 2026 pour toutes les entreprises ;
• obligation d'émission des factures sous forme électronique et de transmission des données de transaction et de paiement :
  • 1er septembre 2026 pour les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire (ETI) ;
  • 1er septembre 2027 pour les PME et les microentreprises. Concernant les propriétaires bailleurs, l'application de la réforme varie en fonction de leur assujettissement ou non à la TVA. 

Tous les propriétaires bailleurs assujettis à la TVA sont concernés par la réforme. Cela vise notamment :

• la location, soumise à la TVA, de locaux commerciaux ou professionnels équipés ;
• la location meublée de locaux d'habitation avec services parahôteliers (au moins 3 des prestations suivantes : fourniture du petit-déjeuner, du ménage, du linge de maison et accueil) ;
• la location d'espaces de travail ou entrepôts avec option pour la TVA. 

À l'inverse, les bailleurs exonérés de TVA (location nue de biens immobiliers à usage d'habitation) n'ont pas d'obligation d'émission en matière de facturation électronique, mais devront recevoir des factures électroniques, sous réserve de disposer également d'un numéro SIREN. 

Les propriétaires bailleurs concernés par la réforme de la facturation électronique seront tenus :

• de recevoir les factures sous format électronique à compter du 1er septembre 2026 et de choisir une plateforme agréée pour les réceptionner ;
• d'émettre des factures électroniques et/ou transmettre des données de transaction et de paiement (e-reporting) :
  • à compter du 1erseptembre 2026 si elles sont considérées comme une grande entreprise (GE) ou une entreprise de taille intermédiaire (ETI) ;
  • à compter du 1er septembre 2027 au plus tard si elles sont considérées comme une petite entreprise ou une entreprise de taille moyenne. 

Les opérations réalisées par ces bailleurs seront soumises à la réforme de la facturation selon les modalités suivantes :

• si la facture est à destination d'une entreprise assujettie à la TVA, alors la facturation électronique sera obligatoire selon le calendrier d'émission ;
• si la facture est à destination d'un non-assujetti ou d'un assujetti situé à l'international, alors l'opération fera l'objet d'un e-reporting de transaction ;
• pour les prestations de services, les transactions réalisées par des bailleurs assujettis devront faire l'objet d'une transmission de données de paiement (e-reporting de paiement), une fois que la prestation a été payée.

Réforme de la facturation électronique : même pour les loueurs en meublé ? - © Copyright WebLex

Les sociétés ne peuvent pas bénéficier du régime fiscal micro-BIC, qu'elles soient soumises à l'impôt sur les sociétés ou à l'impôt sur le revenu, sociétés créées de fait y compris. Mais, s'agissant de cette dernière catégorie, encore faut-il prouver l'existence d'une société créée de fait pour refuser le bénéfice du régime micro-BIC. Illustration avec un cas vécu par un couple…

Location meublée entre époux = société créée de fait exclue du régime micro-BIC ?

Pour rappel, les entreprises qui réalisent un chiffre d'affaires inférieur à certains seuils peuvent bénéficier, toutes conditions remplies, du régime micro-BIC. En revanche, ce régime de faveur ne s'applique pas aux sociétés (qu'elle relève de l'impôt sur le revenu ou qu'elle soit soumise à l'impôt sur les sociétés), ce qui inclut les sociétés créées de fait. 

Pour mémoire, une société créée de fait suppose la réunion de 3 conditions :

• chaque membre doit participer effectivement aux apports en capital ou en industrie ;
• chaque membre doit participer effectivement à la gestion de l'entreprise, c'est-à-dire aux fonctions de direction ou de contrôle, et doit pouvoir engager l'entreprise vis-à-vis des tiers ;
• chaque membre doit participer effectivement aux résultats bénéficiaires ou déficitaires de l'entreprise.

C'est le respect de ces conditions qui va opposer un couple à l'administration fiscale dans une affaire récente.

Dans cette affaire, un couple, qui exerce une activité de location meublée, déclare les revenus issus de cette activité en appliquant le régime micro-BIC.

Ce que lui refuse l'administration fiscale parce que, selon elle, l'activité de location meublée est exercée dans le cadre d'une société de fait constituée entre les deux époux de sorte qu'ils ne pouvaient pas bénéficier du régime micro-BIC.

Pour justifier l'existence d'une société créée de fait entre les deux époux, l'administration s'appuie sur un faisceau d'indices :

• les revenus proviennent de la location d'un appartement détenu en indivision par le couple, ainsi que de la sous-location de 4 autres biens pris en location ;
• l'époux a indiqué exercer conjointement l'activité avec son épouse ;
• un certain nombre de contrats de location étaient établis au nom des deux époux ;
• les revenus issus des locations étaient inscrits au crédit d'un compte courant d'associé ouvert au nom des deux époux dans une société tierce ;
• les déclarations fiscales faisaient apparaître une répartition à parts égales des recettes entre les époux.

 « Insuffisant ! », tranche le juge qui rappelle que l'existence d'une société de fait suppose la réunion de trois conditions : l'existence d'apports, la participation à la direction et au contrôle de l'affaire et la vocation aux bénéfices et aux pertes.

Or, ici, si l'affectation d'un bien détenu en indivision par le couple à l'activité de location répond bien à la condition d'apport, pour autant elle n'est pas en elle-même suffisante…

En effet, rien ne prouve ici que chacun des époux participe effectivement à la gestion de l'entreprise. La simple affirmation du conjoint selon laquelle il exerçait conjointement son activité avec son épouse ne suffit pas à le prouver.

Partant de là, le bénéfice du régime micro-BIC ne peut pas être refusé au couple sur le fondement de l'existence d'une société créée de fait.

En revanche, le chiffre d'affaires réalisé dans le cadre de cette activité de location tel que déclaré par le couple dans ses déclarations fiscales est nettement supérieur aux seuils d'application du régime micro-BIC, constate le juge qui refuse donc finalement l'application du régime micro-BIC.

Il rappelle en effet que, contrairement à ce que soutient le couple, le seuil de chiffre d'affaires ne doit pas s'apprécier individuellement, par époux. L'activité de location est exercée dans le cadre d'une seule entreprise.

Par conséquent, c'est la totalité des revenus issus de cette entreprise qui doit être comparée au seuil légal, peu importe la répartition déclarative entre les membres du foyer.

Le redressement est validé ici.

Régime micro-BIC et société de fait entre époux : une cohabitation complexe - © Copyright WebLex