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CCMI : anticiper les difficultés d'approvisionnement et la hausse des coûts

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est très encadré afin de protéger le particulier. Ainsi, on compte parmi les garanties que les constructeurs doivent obligatoirement présenter celle relative à la livraison.

Cette protection prévue par la loi est très importante car elle garantit la livraison de la maison au particulier à la date et au prix prévus dans le contrat, sous peine de pénalités financières. Dans les faits, le constructeur doit justifier avoir souscrit une garantie auprès d'un établissement de crédit, d'une société de financement ou d'une entreprise d'assurance agréée. Autrement dit, les constructeurs se doivent d'être ponctuels dans leur livraison et justes dans leurs devis.

C'est sur ce double aspect que le député s'interroge : entre l'inflation en général et la flambée des prix de l'énergie et des matériaux en particulier, sans compter les problèmes d'approvisionnement, voire de pénuries, il peut devenir extrêmement difficile de livrer les maisons vendues en temps et en heure et d'établir des prix « justes ». Les projets de construction s'étalant sur plusieurs mois, voire quelques années, la visibilité sur les prix est un enjeu crucial, mais aussi un casse-tête.

Le député a donc proposé de mettre en place une suspension temporaire des pénalités similaire au système instauré pendant la crise de la Covid-19, qui prévoit pour les sanctions en cas d'absence d'exécution d'un engagement, notamment les pénalités, de :

• suspendre l'application des délais pendant la période du 12 mars 2020 au 23 juin 2020 ;
• suspendre les astreintes ayant débuté avant le 12 mars 2020.

Réponse du Gouvernement : non, et pour 2 raisons.

D'abord, parce que la période actuelle n'a pas la même gravité que celle du printemps 2020. Ensuite, parce que des solutions à ces problèmes existent déjà.

Concernant le prix des matériaux, les parties peuvent prévoir :

• dans les CCMI sans fourniture de plans, une clause de révision du prix qui permet, en fonction des circonstances prévues dans le contrat, de revoir le prix de la maison ;
• dans les CCMI avec fourniture de plans, une clause d'indexation des prix sur l'index du bâtiment (BT 01) qui permet ainsi de faire suivre le prix de la prestation à la réalité des prix des matériaux, sous réserve de faire jouer cette clause dans les délais impartis.

Concernant l'approvisionnement des matériaux, le contrat peut prévoir :

• une livraison de la maison à une date donnée, sous réserve de la disponibilité des matériaux ;
• la possibilité pour le constructeur de substituer un matériau par son équivalent afin de livrer la maison dans les temps.

Les constructeurs de maisons individuelles sont donc invités à se servir des outils contractuels déjà existants pour faire face à cette période délicate.

Les matériaux : un problème central pour le BTP

Conscient du problème des prix et de l'approvisionnement en matériaux, le Gouvernement a mis en place avec l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) un outil d'analyse des coûts de production des matériaux de construction.

Cet outil a pour objectif de donner une plus grande visibilité sur l'évolution de ces coûts aux professionnels du BTP afin qu'ils puissent établir leurs devis dans les meilleures conditions possibles.

Concrètement, ce dispositif se décomposera en plusieurs indices relatifs aux coûts de production des matériaux dits « prioritaires ». Ces indicateurs devraient être disponibles au plus tard en avril 2023.

• Réponse ministérielle Bazin du 17 janvier 2023, Assemblée nationale, no 35 : « Constructeurs de maisons individuelles »
• Communiqué de presse no 543 du ministère de l'Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique du 26 janvier 2022 : « Mise en place d'un dispositif d'analyse des coûts de production des matériaux de construction pour accompagner la filière BTP face à l'augmentation des prix »

Constructeurs de maisons individuelles : adaptez vos contrats ! © Copyright WebLex - 2023

Crédit d'impôt pour investissements en Corse : un avantage fiscal sous condition…

Une entreprise spécialisée dans la production et la distribution d'énergie prend en charge les travaux de raccordement d'une centrale photovoltaïque située en Corse qui comprennent, notamment, la pose d'appareils destinés à mesurer l'énergie produite par l'installation.

Des dépenses qui lui permettent, selon elle, de bénéficier d'un crédit d'impôt spécifique. Elle rappelle, en effet, que les structures qui répondent à la définition des TPE/PME (ce qui est son cas) peuvent, toutes conditions remplies, bénéficier d'un crédit d'impôt pour certains investissements réalisés en Corse.

Parmi les investissements éligibles, on retrouve les biens d'équipement amortissables selon le mode dégressif et normalement utilisés dans le cadre de l'exploitation d'une installation de production d'énergie… Ce qui est le cas des appareils destinés à mesurer l'énergie produite par une centrale…

Sauf que l'entreprise n'a pas travaillé son sujet jusqu'au bout, relève le juge, qui lui refuse le bénéfice de l'avantage fiscal.

Il rappelle que l'entreprise qui demande à bénéficier du crédit d'impôt doit être propriétaire des biens en cause ou, à tout le moins, les avoir pris en location auprès d'une société de crédit-bail… Ce qui n'est pas le cas ici !

Si l'entreprise a effectivement supporté le coût des travaux de pose des appareils de comptage, ces équipements ne lui appartiennent pas. Ils sont, en réalité, la propriété d'un célèbre fournisseur d'énergie.

Source : Arrêt du Conseil d'État du 14 décembre 2022, n° 447908

Crédit d'impôt pour investissements en Corse : pour tous les investissements ? © Copyright WebLex - 2023

Droit de rétractation : statu quo maintenu

Le Gouvernement a été interpellé au sujet des ventes effectuées en foires et salons. Souvent il n'est pas clair pour les acheteurs particuliers que ces achats sont en théorie définitifs et certains professionnels entretiennent le flou sur ce sujet.

Une situation qui nuit tout autant aux consommateurs qu'aux professionnels honnêtes qui voient leurs acheteurs potentiels se tourner vers d'autres modes de consommation.

La question suivante est donc posée au Gouvernement : ne serait-il pas possible d'étendre le droit de rétractation aux transactions effectuées en foires et salons ?

Pour rappel, à l'heure actuelle, seuls les achats réalisés à distance ou hors de l'établissement du professionnel bénéficient d'un droit légal de rétractation.

La réponse du Gouvernement est ici claire : dès lors que le droit européen considère que le stand ou l'étal d'un professionnel dans un salon ou une foire constitue un local professionnel, il n'est pas possible d'adapter la règle en matière de rétractation.

Néanmoins, il rappelle qu'il est toujours possible de se rétracter :

• lorsque le contrat le prévoit expressément ;
• lorsque le consommateur a été sollicité en dehors du stand du professionnel, notamment dans les allées ou à l'accueil de l'évènement ;
• lorsque la vente est financée par un crédit affecté, le crédit bénéficiant alors de son propre droit de rétractation dont l'activation fera tomber l'ensemble du contrat.

De même, le Gouvernement rappelle que la nullité de la transaction est encourue si le professionnel n'a pas clairement averti les acheteurs potentiels, par le biais d'un affichage sur son stand, qu'ils ne bénéficiaient d'aucun droit de rétractation légal.

Source : Réponse ministérielle Sorre du 24 janvier 2023, Assemblée nationale, n° 3504 : « Droit de rétractation pour les ventes conclues en foires et salons »

Achats en foires et salons : à quand la rétractation ? © Copyright WebLex - 2023

Panneaux solaires : il faut en installer plus !

Les porteurs de projet de panneaux solaires se heurtent fréquemment à un double écueil : la prévisibilité des projets est souvent floue, en raison d'une insécurité juridique, et les architectes des bâtiments de France (ABF) émettent généralement des prescriptions rendant très compliquée la finalisation du projet.

Ces difficultés empêchent un véritable essor de l'énergie solaire en France.

Pour y remédier, le Gouvernement a décidé de poser une doctrine nationale pour faciliter l'instruction des demandes et pour apaiser les relations des porteurs de projet avec les ABF.

L'ensemble de ses préconisations est consultable ici.

À titre d'exemple, dans les sites patrimoniaux remarquables et aux abords de monuments historiques, il est recommandé aux ABF d'accepter les projets d'implantation de panneaux solaires sur les toitures des bâtiments construits après la Seconde Guerre mondiale (en particulier à partir de 1948) non protégés au titre des monuments historiques, en veillant à leur bonne intégration architecturale et paysagère.

En revanche, sur les monuments historiques classés ou inscrits, l'implantation de panneaux solaires (au sol ou en toiture) est, de manière générale, à éviter.

Source : Instruction du 9 décembre 2022 relative à l'accélération de la production des énergies renouvelables : instruction des demandes d'autorisation et suivi des travaux d'implantation de panneaux solaires

Panneaux solaires : une installation facilitée © Copyright WebLex - 2023

60 % des influenceurs contrôlés en anomalie

Depuis 2021, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) enquête sur les pratiques commerciales d'une soixantaine d'influenceurs. Des procédures ont d'ailleurs été engagées contre certains, en raison de l'irrespect de la réglementation sur la publicité et les droits des consommateurs.

Les contrôles ont notamment visé des influenceurs disposant d'un nombre conséquent d'abonnés ou faisant l'objet de signalements par les consommateurs eux-mêmes. Il a ainsi pu être relevé que 60 % des influenceurs étaient en anomalie.

Les principaux problèmes relevés sont les suivants :

• méconnaissance des règles relatives à la transparence du caractère commercial de leur publication ;
• tromperie sur les propriétés des produits vendus ;
• promotions de produits ou services risqués, comme les paris sportifs ;
• utilisation interdite du compte personnel de formation (CPF) pour récupérer des espèces ou des cadeaux, etc.

La DGCCRF conseille dès lors aux consommateurs d'être vigilants lors de la consultation d'annonces proposées sur les réseaux sociaux, et promues par des influenceurs, de comparer les prix et les caractéristiques des produits entre plusieurs sites avant de commander et de faire jouer la concurrence.

Source : Communiqué de presse n° 525 du ministère de l'Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique du 23 janvier 2023 : « Marketing d'influence : 60 % des influenceurs ciblés par la DGCCRF en anomalie »

Mauvaise influence(ur) : la DGCCRF rappelle la réglementation © Copyright WebLex - 2023

Bannières cookies : de l'importance de la clarté

À la suite de nombreuses plaintes d'une association de protection de la vie privée portant sur l'apparence et les caractéristiques des bannières cookies, un groupe de travail rassemblant toutes les autorités de protection des données européennes volontaires a été mis en place afin d'étudier la question.

Pour mémoire, une bannière cookies est un bandeau d'information et de récolte du consentement préalable qui apparait lors de la visite d'un site Web concernant le dépôt et/ou la lecture de cookies ou autres traceurs.

Au cas présent, l'association indiquait que le design et les caractéristiques de certaines bannières cookies pouvaient induire l'utilisateur en erreur, notamment sur les couleurs/les contrastes des boutons permettant d'accepter ou de refuser les cookies.

Les autorités européennes, dont la CNIL, ont conclu que l'information délivrée devait en tout état de cause « permettre aux internautes de comprendre ce à quoi ils/elles consentent et comment exprimer leur choix », tout en s'accordant à considérer qu'elles ne pouvaient « imposer à tous les sites web un standard en termes de couleur ou de contraste ».

En conclusion, seul un examen au cas par cas de la bannière permettra de déterminer si le design est manifestement trompeur pour l'internaute.

Les analyses et conclusions du groupe de travail peuvent être consultées dans le rapport dédié, publié sur le site du Comité européen de la protection des données (en anglais).

Source : Publication de la CNIL du 18 janvier 2023 : « Le CEPD adopte le rapport final de la “task force” dédiée aux bannières cookies (“cookie banner”) »

Bannières cookies : une recette à améliorer ? © Copyright WebLex - 2023

Lotisseur non professionnel : la pente peut être rude

Le propriétaire d'un terrain en pente entreprend sur celui-ci la réalisation d'un lotissement, puis vend les lots. Des acheteurs y construisent leur maison et, quelques années plus tard, un glissement de terrain se produit partant d'un premier lot, puis en touchant un deuxième et un troisième.

La responsabilité de la société chargée de la réalisation de l'étude géotechnique de chaque lot est recherchée par les propriétaires des terrains endommagés… Mais également celle du vendeur particulier…

… qui, en tant que lotisseur non professionnel, ne s'estime pas responsable ! Selon lui, en effet, l'absence d'étude géomorphologique préalable en vue de détecter le caractère instable du versant sur lequel ont été construites les maisons ne peut pas être une faute.

Il n'est qu'un aménageur occasionnel et ne peut être soumis à une quelconque charte qualité, ou encore au code de déontologie du syndicat national des aménageurs lotisseurs !

Ce qui n'est pas l'avis du juge, qui rappelle :

• que les lots litigieux présentaient des signes d'instabilités anciennes ;
• qu'il était forcément au courant des deux glissements de terrain, dont un similaire, répertoriés au bureau de recherches géologiques et minières, qui s'étaient produits sur le territoire de la commune.

Dans ce contexte, lotir sur un versant naturellement instable qui n'est pas constructible sans dispositions techniques particulières est bien une faute…

Le particulier est donc condamné à indemniser les plaignants, à hauteur de 20 % des condamnations prononcées à l'encontre de la société ayant réalisé l'étude géotechnique de chacun des lots.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 18 janvier 2023, n° 20-19540

Lotisseur non professionnel : un terrain glissant ? © Copyright WebLex - 2023

C'est l'histoire d'un couple qui réalise des travaux… trop importants aux yeux de l'administration fiscale…

Un couple, propriétaire d'un appartement dans un immeuble, reçoit des appels de fonds du syndic relatifs à des travaux de rénovation, qu'il va déduire de son revenu foncier. Ce qui génère un déficit… que l'administration fiscale va toutefois lui contester…

Elle consulte avec attention la facture et constate que lesdits travaux portent sur la restauration complète de l'immeuble : travaux de terrassement, de fondation, de charpente, ravalement de façade, couverture, électricité, plomberie, peintures intérieures et extérieures, aménagements des sols, des planchers, des cloisons, des murs, etc. Tout concourt à considérer qu'il s'agit de travaux de reconstruction… non déductibles, rappelle l'administration… Sauf que, pris isolément, ce ne sont que des travaux d'amélioration… déductibles, eux, maintient le couple…

Mais indissociables de l'opération globale de rénovation de l'immeuble, estime le juge qui donne ici raison à l'administration fiscale : ces travaux ne sont donc pas déductibles !

Arrêt de la cour administrative d'appel de Bordeaux du 21 juin 2022, n° 20BX02356

La petite histoire du jour

Dispositif Pinel : c'est quoi un niveau de qualité supérieur à la réglementation ?

Jusqu'au 31 décembre 2024 (pour le moment), les personnes qui achètent ou qui font construire certains logements peuvent opter pour la réduction d'impôt sur le revenu dite « Pinel », sous réserve du respect de toutes les conditions requises.

Cet avantage fiscal repose sur un engagement de louer le logement en question à un locataire qui en fera sa résidence principale.

La durée de cet engagement est en principe fixée à 6 ou 9 ans. Toutefois, il est possible de le prolonger pour une durée de 3 ans renouvelable une fois (si l'engagement initial est de 6 ans) ou de 3 ans non renouvelable (si l'engagement initial est de 9 ans), ce qui porte la durée maximale possible à 12 ans.

La réduction d'impôt se calcule en appliquant au montant l'investissement réalisé, retenu dans la limite de 300 000 €, un taux qui varie en fonction de la durée de l'engagement de location et du lieu de réalisation de l'investissement (France métropolitaine ou outre-mer).

Depuis 2021, une baisse progressive de ces taux est prévue. À titre d'exemple, pour une durée d'engagement de 6 ans, le taux de la réduction d'impôt est fixé à :

• 12 % (23 % en outre-mer) pour les investissements réalisés en 2022 ;
• 10,5 % (21,5 % en outre-mer) pour les investissements réalisés en 2023 ;
• 9 % (20 % en outre-mer) pour les investissements réalisés en 2024.

Toutefois, certains investissements ne sont pas concernés par cette baisse progressive, notamment ceux qui respectent un niveau de qualité supérieur à la réglementation.

En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin, à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et à Wallis-et-Futuna, les logements qui respectent un niveau de qualité supérieur à la réglementation sont ceux qui :

• sont situés dans un bâtiment d'habitation collectif qui atteint un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur (variable selon la collectivité concernée), consultable ici ;
• et qui présentent les caractéristiques d'usage et de confort suivantes :

• ○ surface minimale : 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5 ;
• ○ existence d'espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative d'une surface minimale : 3 m² pour un T1, 3 m² pour un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4 et 9 m² pour un T5 ;
• ○ existence d'une ouverture sur l'extérieur de type fenêtre ou porte-fenêtre sur au moins deux façades d'orientations différentes pour les T3 et plus.

Source : Décret n° 2022-1691 du 28 décembre 2022 relatif au niveau de qualité des logements résultant de l'application outre-mer de l'article 168 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021

Dispositif Pinel : une baisse de taux, mais pas pour tous ! © Copyright WebLex - 2023

Sursis de paiement : un cautionnement est-il suffisant ?

À la suite d'un contrôle fiscal, l'administration réclame à une entreprise un supplément d'impôt. Comptant démontrer qu'elle ne doit rien payer, l'entreprise demande à bénéficier d'un sursis de paiement, dans l'attente d'une décision judiciaire sur la validité de ce redressement.

Pour pouvoir bénéficier de cet avantage, elle doit respecter plusieurs conditions. À ce titre, l'entreprise doit notamment présenter des garanties, sa réclamation portant sur un montant supérieur à 4 500 €…

Rappelons que par principe, toutes les formes de garanties peuvent être recevables. Pour autant, l'administration fiscale peut refuser celles qui ne lui paraissent pas offrir un niveau de sécurité suffisant.

Ici, elle refuse que la société mère de l'entreprise se porte caution, parce que le cautionnement constitue une sûreté personnelle et non une sûreté réelle ce qui, selon elle, n'est pas suffisant.

La sûreté personnelle est celle par laquelle le créancier peut obtenir le remboursement de sa créance en se servant dans le patrimoine d'une autre personne. La plus connue de ces sûretés est le cautionnement, un contrat par lequel une personne s'engage à payer la dette d'une autre personne en cas de défaillance de sa part.

Quant à la sûreté réelle (une hypothèque par exemple), elle repose sur un bien qui est dans le patrimoine du débiteur. Elle consiste à donner au créancier le droit vendre une chose pour obtenir le remboursement de sa créance.

Traditionnellement, les sûretés réelles sont considérées comme offrant plus de garanties que les sûretés personnelles. Ce qui explique que dans cette affaire, l'administration se montre frileuse à l'idée d'admettre une caution (d'autant plus que la société se portant caution est une société allemande).

Un argumentaire insuffisant pour le juge, qui rappelle à l'ordre l'administration, expliquant qu'elle ne peut pas refuser une caution au simple motif qu'il s'agit d'une sûreté personnelle. Il faut qu'elle regarde dans le détail le niveau de sécurité de la garantie pour pouvoir l'accepter ou la refuser… Ce qu'elle n'a pas fait !

Source : Arrêt du Conseil d'État, du 12 décembre 2022, n° 453950

Redressement fiscal et sursis de paiement : vous avez des garanties ? © Copyright WebLex - 2023

Autorisation d'essais cliniques : harmonisation européenne de la procédure

Les essais cliniques représentent l'une des dernières étapes du développement d'un médicament. Cela marque le début des tests sur les humains après les essais en laboratoires et ceux sur les animaux. Ils visent à tester la tolérance des patients et l'efficacité du produit.

Pour procéder à ces essais, les laboratoires doivent au préalable obtenir une autorisation de l'Agence européenne des médicaments (European Médicines Agency, EMA).

À compter du 31 janvier 2023, la procédure pour obtenir ces autorisations évolue.

Les 30 États de l'Espace économique européen (EEE), c'est-à-dire les 27 États membres de l'Union européenne auxquels s'ajoutent l'Islande, le Liechtenstein et la Norvège, devront nécessairement passer par le Clinical Trials Information System (CTIS), une plateforme sur laquelle les laboratoires peuvent présenter leurs demandes et communiquer avec l'EMA sur l'avancée du projet.

Lorsqu'une autorisation d'essais cliniques a été attribuée avant le 31 janvier 2023, les démarches en lien avec l'essai en cours pourront toujours être faites selon les anciennes modalités. Notez qu'à compter du 31 janvier 2025, toutes les démarches, indépendamment de la date d'autorisation, devront être faites par le biais du CTIS.

Pour finir, retenez que le grand public pourra également utiliser le CTIS, par l'intermédiaire d'un espace dédié, afin de s'informer sur les essais cliniques en cours.

Source : Actualité de l'ANSM du 19 janvier 2023 : « Essais cliniques médicaments : le portail CTIS devient l'unique point d'entrée pour les nouvelles demandes au 31 janvier 2023 »

Essais cliniques : une plateforme unique en Europe © Copyright WebLex - 2023

La CNIL : autorité présente et à venir en matière d'intelligence artificielle !

Pour répondre aux enjeux présents et futurs liés à l'utilisation de l'intelligence artificielle (IA), la CNIL (commission nationale de l'informatique et des libertés) a décidé de créer un service dédié à ce sujet.

Il va avoir pour principales missions :

• de faciliter, au sein de la CNIL, la compréhension du fonctionnement des systèmes d'IA, mais aussi de faciliter cette compréhension pour les professionnels et les particuliers ;
• de consolider l'expertise de la CNIL dans la connaissance et la prévention des risques pour la vie privée liés à la mise en œuvre de ces systèmes ;
• de préparer l'entrée en application du règlement européen sur l'IA (actuellement en cours de discussion) ;
• de développer les relations avec les acteurs de l'écosystème.

Parallèlement, la CNIL a lancé un programme de travail pour accompagner les professionnels qui innovent via l'IA et garantir le respect des droits des personnes.

Ce programme va aboutir à la publication de recommandations dans les mois à venir portant sur :

• des outils pour accompagner la constitution et l'utilisation de bases de données ;
• des fiches pratiques pour répondre aux situations les plus courantes rencontrées par les utilisateurs de bases de données d'apprentissage (constitution d'un entrepôt, usage de données pseudonymisées, etc.).

Source : Actualité de la CNIL du 23 janvier 2023 : « Création d'un service de l'intelligence artificielle à la CNIL et lancement des travaux sur les bases de données d'apprentissage »

Intelligence artificielle : la CNIL se renforce… © Copyright WebLex - 2023