Actualités

Promesse de vente et absence de prêt : pas de mention manuscrite obligatoire !

Un couple qui a mis en vente sa maison trouve un acquéreur. Une promesse de vente est alors rédigée par un notaire.

Parce qu'il compte financer l'achat de la maison par la vente de son propre bien immobilier, l'acheteur entend ne souscrire qu'un prêt-relais, le temps de le vendre. Pour cette raison, la promesse de vente comporte une clause indiquant qu'il renonce à la condition suspensive d'obtention d'un prêt pour financer l'achat de la maison.

Mais l'acquéreur va ensuite apprendre que son bien immobilier a une valeur moins importante que prévu, ce qui le contraint à revoir le montant devant être emprunté.

Finalement, les banques lui opposent des refus de prêt, au vu de la somme demandée par rapport à ses capacités de remboursement. La vente est donc annulée.

Cependant, le vendeur va conserver l'indemnité d'immobilisation versée par l'acquéreur, puisque la vente a été annulée par sa faute.

Pour obtenir tout de même la restitution de cette indemnité, l'acquéreur va alors faire remarquer qu'il n'a pas reproduit à la main la clause aux termes de laquelle il a renoncé à l'obtention d'un prêt. Or, la loi impose cette mention manuscrite, rappelle-t-il.

Cette erreur du notaire doit, selon l'acquéreur, jouer en sa faveur et lui permettre d'obtenir la restitution de l'indemnité d'immobilisation versée.

Raisonnement que le vendeur conteste : pour lui, cette mention manuscrite n'est pas requise pour la promesse de vente reçue en la forme authentique par un notaire. Dès lors, il n'y a pas d'échappatoire pour l'acquéreur et il peut légitimement conserver l'indemnité d'immobilisation.

Ce que confirme le juge…

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 18 mars 2021, n° 20-16354

Promesse de vente et absence de prêt : mention manuscrite obligatoire ? © Copyright WebLex - 2021

Marchés publics : quelles sont les nouveautés du guide ?

Le guide revient sur les mesures mises en place pour aider spécifiquement les TPE-PME.

A titre d'exemple, il évoque désormais la possibilité pour les acheteurs publics d'accorder des avances et des acomptes dans des conditions plus avantageuses et plus simples.

Il a également été mis à jour des nouveautés de la Loi ASAP (publiée en décembre 2020) qui prévoit que tous les marchés globaux (marchés de partenariat, marchés de conception-réalisation, marchés globaux de performance et marchés globaux sectoriels) doivent désormais réserver une part minimale de 10 % de leur exécution à des PME ou à des artisans.

Enfin, il tient compte des mesures de soutien aux entreprises pour faire face à la crise sanitaire et économique : ainsi, il mentionne la possibilité de bénéficier d'un préfinancement dès la prise de commandes, sans attendre la livraison et l'émission des factures correspondantes.

Garantis par l'État jusqu'au 30 juin 2021, ces nouveaux financements permettent de gagner en moyenne 45 jours de trésorerie par rapport à l'affacturage classique.

Vous pouvez consulter la nouvelle version du guide à l'adresse suivante : https://www.economie.gouv.fr/files/files/directions_services/daj/981%20-%20LeMediateur_GuideMarchesPublics2021.pdf.

Source : Actualité du Ministère de l'Economie du 10 mai 2021

Commande publique : un guide pour aider les entreprises à se relancer économiquement ! © Copyright WebLex - 2021

Coronavirus (COVID-19) : nouvelle aide, nouveau formulaire

Pour mémoire, le Fonds de solidarité verse une aide financière mensuelle aux entreprises qui, toutes conditions remplies, y sont éligibles.

La demande d'aide s'effectue par le biais d'un formulaire mis en ligne par l'administration fiscale.

Celui relatif à l'aide versée par le Fonds au titre du mois d'avril 2021 est disponible depuis le 7 mai 2021 : pour y accéder, les entreprises éligibles doivent se connecter à leur espace particulier, puis à leur messagerie.

La demande d'aide nécessite la transmission de diverses pièces justificatives, parmi lesquelles :

• une déclaration sur l'honneur attestant que l'entreprise remplit les conditions requises et l'exactitude des informations déclarées, ainsi que l'absence de dette fiscale ou sociale impayée au 31 décembre 2019 (sous réserve d'exceptions) ;
• une estimation du montant de la perte de chiffre d'affaires (CA) et, le cas échéant, du montant de CA réalisé sur les activités de vente à distance, avec retrait en magasin ou livraison, ou sur les activités de vente à emporter ;
• les coordonnées bancaires de l'entreprise.

Pour rappel, la demande d'aide doit être effectuée jusqu'au 30 juin 2021 au plus tard.

Source : Actualité du site service-public.fr du 7 mai 2021

Coronavirus (COVID-19) et Fonds de solidarité : le formulaire d'avril 2021 est en ligne ! © Copyright WebLex - 2021

Terrain enclavé : que se passe-t-il si le droit de passage n'est pas utilisé ?

En 1973, une propriétaire divise un terrain en plusieurs parcelles et les vend, en conservant une seule pour elle.

Dans l'acte de vente, il est créé une servitude de passage à son profit, sur l'une des parcelles vendues, pour lui permettre d'accéder à son terrain. Un passage qu'elle n'utilisera, en définitive, jamais…

Plus de 40 ans plus tard, en 2017, elle demande toutefois aux nouveaux propriétaires de la parcelle vendue de rétablir le passage, de manière à lui permettre d'accéder à son terrain, conformément à ce qui avait été convenu en 1973.

Ce que refusent les nouveaux propriétaires : comme cela fait plus de 30 ans que leur voisine n'a pas utilisé son droit de passage, ils estiment que la servitude créée par contrat n'existe plus.

Si la propriétaire concède ne pas avoir utilisé son droit de passage pendant plus de 30 ans, elle rappelle toutefois que son terrain est enclavé. Par conséquent, même si la servitude a été créée par contrat, elle est protégée par la loi : l'absence d'usage pendant 30 ans ne peut donc pas être invoquée pour mettre fin à la servitude.

Ce que confirme le juge : parce que le terrain est enclavé, la servitude de passage qui permet à la propriétaire de s'y rendre existe, sans que son non-usage ne la fasse disparaître. Les nouveaux propriétaires doivent donc remettre en état leur parcelle pour que le droit de passage puisse être utilisé.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 6 mai 2021, n° 20-15705

Servitudes : illustration pratique pour un terrain (enclavé ?) © Copyright WebLex - 2021

Industriels : responsable mais pas coupable ?

Un industriel qui commercialise du fromage voit sa responsabilité remise en cause par des clients dont l'enfant a ingéré du fromage contaminé par une souche d'Escherichia coli (E. coli) O26.

A tort, selon l'industriel : il explique à ses clients que la souche qui a contaminé le fromage n'était pas détectable compte tenu des connaissances techniques et scientifiques au moment de sa commercialisation, de sorte que sa responsabilité ne peut pas être engagée.

Ce que confirme le juge : malgré la présence de la bactérie dans le fromage commercialisé, l'industriel n'a pas à indemniser ses clients puisqu'il n'avait pas les moyens techniques de la détecter.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 5 mai 2021, n° 19-25102

Industriels : « on ne va pas en faire un fromage ! » © Copyright WebLex - 2021

Coronavirus (COVID-19) : pas de remboursement de la TASCOM payée au titre de l'année 2020 !

Interrogé sur la possibilité de rembourser la taxe sur les surfaces commerciales (TASCOM) payée au titre de l'année 2020 aux commerçants impactés par des mesures de fermeture administrative du fait de la crise sanitaire liée à la propagation du coronavirus (Covid-19), le Gouvernement vient de répondre par la négative.

Il rappelle, en effet, que la TASCOM due au titre de l'année 2020 devait être payée au plus tard le 15 juin 2020 : elle a donc déjà été versée par les entreprises concernées.

De plus, le montant de la TASCOM dépend du chiffre d'affaires de l'année précédente. En conséquence, la TASCOM pour 2021 tiendra nécessairement compte de la baisse d'activité subie par les entreprises, en 2020, du fait des mesures sanitaires mises en place pour faire face à l'épidémie de Covid-19.

Source : Réponse ministérielle Détraigne du 29 avril 2021, Sénat, n°20142

Coronavirus (COVID-19) : un remboursement de la taxe sur les surfaces commerciales ? © Copyright WebLex - 2021

Comptes bancaires ouverts à l'étranger : pas de changement à l'horizon !

Depuis 2019, il est obligatoire de déclarer à l'administration fiscale ses comptes bancaires, ouverts, utilisés ou clos à l'étranger, que l'on soit un particulier ou une personne morale (société, entreprise, etc.) fiscalement domicilié ou établi en France ou à Monaco.

Cette obligation concerne non seulement les comptes tenus auprès d'établissements bancaires « physiques », mais aussi ceux tenus auprès de banques en ligne.

Dans ce dernier cas, il peut arriver que les usagers ignorent que les comptes et serveurs utilisés par la banque sont situés à l'étranger.

Interrogé sur la possibilité de modifier la règlementation dans le but de décharger les particuliers de leur obligation déclarative en créant un dispositif spécifique pour les banques à distances et les services bancaires en ligne, le gouvernement répond par la négative.

Source : Réponse ministérielle Petit du 6 avril 2021, Assemblée nationale, n°30729

Comptes bancaires ouverts à l'étranger : toujours à déclarer ? © Copyright WebLex - 2021

100 % des pharmacies connectées à la fin de l'année 2021 !

Pour mémoire, la sérialisation est un dispositif visant à renforcer la sécurité de la chaîne de distribution des médicaments et à lutter contre leur falsification, qui se décompose comme suit :

• un dispositif antieffraction pour tous les médicaments, apposé par le fabricant et vérifié par le pharmacien ;
• un identifiant unique sur chaque boite de médicament de prescription médicale obligatoire, apposé par le fabricant et scanné par le pharmacien.

Ce principe de sérialisation est applicable depuis le 9 février 2019 dans l'Union européenne. Chaque Etat membre a dû se doter d'un système d'authentification des boites de médicaments (NMVS) qui est le système de répertoire qui héberge les informations relatives à la sérialisation.

En France, ce NMVS est consultable à l'adresse suivante : https://www.france-mvo.fr/.

Malgré une obligation de sérialisation applicable depuis le 9 février 2019, toutes les officines de pharmacie ne sont pas encore connectées à ce répertoire.

C'est pourquoi le Gouvernement vient d'annoncer un objectif de 3 000 officines à connecter tous les mois afin d'atteindre 100% des officines connectées au NMVS à la fin de l'année 2021.

Si votre officine n'est pas encore connectée, vous pouvez retrouver les démarches à effectuer, sans attendre l'aide du Gouvernement, à l'adresse suivante : https://www.france-mvo.fr/connecter-simplement-votre-lgo-pour-la-serialisation/.

Notez que si vous avez égaré vos codes d'accès, vous pouvez les récupérer à l'adresse suivante : https://www.france-mvo.fr/code-acces-connecteur-cnop/.

Sources :

• Communiqué du ministère de la Santé du 11 mai 2021
• Arrêté du 26 février 2021 modifiant l'arrêté du 28 novembre 2016 relatif aux bonnes pratiques de dispensation des médicaments dans les pharmacies d'officine, les pharmacies mutualistes et les pharmacies de secours minières, mentionnées à l'article L. 5125-5 du code de la santé publique

Pharmaciens : vive la « sérialisation » ! © Copyright WebLex - 2021

Garantie contre les loyers impayés : attention aux motifs des impayés de loyers !

Une propriétaire met en location un appartement et, à cette occasion, souscrit une garantie contre les risques de loyers impayés.

En cours de bail et pendant plusieurs mois, son locataire cesse de payer son loyer. La propriétaire met alors en œuvre la garantie et obtient la somme correspondant aux impayés.

Quelques temps plus tard, l'organisme de garantie découvre que l'immeuble dans lequel se trouve l'appartement a fait l'objet d'un arrêté de péril, en raison de son insalubrité. Et c'est pour cette raison que le locataire n'a pas versé de loyers, comme le lui permet la loi.

L'organisme estime donc que la garantie ne pouvait pas être mise en œuvre et réclame le remboursement des sommes versées à la propriétaire au titre des loyers impayés.

Une réclamation à laquelle accède le juge : la propriétaire ayant mis œuvre cette garantie de mauvaise foi pour un logement faisant l'objet d'un arrêté de péril, le remboursement des sommes versées au titre des loyers impayés est tout à fait justifié.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 6 mai 2021, n° 20-15094

Location immobilière : une garantie contre (tous ?) les loyers impayés © Copyright WebLex - 2021

Droit de préemption de la SAFER : attention aux cas d'exemptions !

Un couple d'agriculteurs voit des parcelles agricoles lui appartenant se trouver sur la zone d'un futur projet de construction autoroutier.

Après le prononcé de la déclaration d'utilité publique, qui permet à la société d'autoroute de mettre en œuvre une procédure d'expropriation à l'encontre du couple, celui-ci décide plutôt de vendre ses parcelles à ladite société, à l'amiable.

En attendant la réalisation du projet autoroutier, la société loue les parcelles au couple qui continue d'exploiter les terres.

Plus de 10 ans plus tard, le projet autoroutier ne voit finalement pas le jour sur les parcelles. La société décide alors de les revendre au couple. Pour cela, une promesse de vente est signée chez un notaire.

La vente concernant des parcelles agricoles, le notaire la notifie à la SAFER pour « purger » son droit de préemption qui lui permet de les acheter en priorité.

En principe, au terme d'un délai de 2 mois, si la SAFER ne préempte pas, la vente peut alors être finalisée.

Mais ici, la SAFER décide de préempter pour rétrocéder les parcelles à un autre exploitant agricole.

Mécontent, le couple conteste la validité de la préemption : il explique qu'en réalité, la SAFER ne bénéficiait pas ici d'un droit de préemption.

Selon lui, en effet, un tel droit n'existe pas pour les ventes de parcelles en faveur d'agriculteurs qui ont fait l'objet d'expropriation.

Ce qui est bien son cas, la vente amiable consentie à la société d'autoroute après déclaration d'utilité publique étant assimilable à une expropriation.

Ce que conteste la SAFER : pour elle, parce que le couple a vendu ses parcelles à l'amiable et non au terme d'une procédure d'expropriation, son droit de préemption existe.

« Faux », tranche toutefois le juge : la vente à l'amiable de parcelles agricoles ayant lieu après une déclaration d'utilité publique produit les mêmes effets qu'une expropriation. Le couple a donc raison en estimant que la SAFER ne bénéficiait pas d'un droit de préemption.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 4 mars 2021, n° 20-12253

Vente de terres agricoles = droit de préemption de la SAFER ? © Copyright WebLex - 2021

Pratiques anticoncurrentielles : comment bénéficier de la procédure de clémence ?

Certaines sociétés concluent des accords entre elles pour empêcher, restreindre ou fausser le jeu de la concurrence sur un marché de produits ou de services déterminés.

En principe, ce type de pratique peut être sanctionné par une amende pouvant aller jusqu'à 10 % du montant du chiffre d'affaires (mondial) hors taxes de la société.

Toutefois, pour inciter une société à dénoncer une entente à laquelle elle participe auprès de l'autorité de la concurrence, une procédure appelée procédure de clémence a été mise en place, permettant :

• une exonération totale de l'amende encourue pour la société qui dénonce l'entente la 1ère ;
• une exonération partielle pour les autres sociétés qui apportent des informations essentielles sur cette entente.

Des précisions viennent d'être d'apportées sur les modalités d'exercice de cette procédure (voir pour plus de détails sur le site de l'Autorité de la concurrence : https://www.autoritedelaconcurrence.fr/fr/quest-ce-que-le-programme-de-clemence), notamment en ce qui concerne :

• les conditions à respecter par le demandeur lorsqu'il souhaite faire l'objet de cette procédure ;
• les renseignements qu'il doit communiquer afin de bénéficier de cette procédure ;
• les conditions d'éligibilité à l'exonération totale ou partielle de sanctions pécuniaires.

Notez que pour pouvoir bénéficier de cette procédure, la société qui la demande doit impérativement mettre fin à sa participation à l'entente.

Source : Décret n° 2021-568 du 10 mai 2021 relatif à la procédure d'exonération totale ou partielle des sanctions pécuniaires prévue au IV de l'article L. 464-2 du code de commerce

Pratiques anticoncurrentielles : qu'est-ce que la procédure de clémence ? © Copyright WebLex - 2021

C'est l'histoire d'un employeur qui prive un salarié de son véhicule (de service ou de fonction ?)…

Un employeur prend la décision de licencier pour faute grave un salarié, lui reprochant un acte d'insubordination. Plus précisément, alors que l'employeur a pris la décision de lui en retirer l'usage, le salarié a refusé de restituer un véhicule de service…

… de fonction plutôt, conteste le salarié. Et parce qu'il s'agit d'un véhicule de « fonction », l'en priver suppose son accord puisqu'il s'agit alors d'une modification de son contrat de travail. Contrat de travail qui ne fait mention que de la « réalisation de prestations à l'aide de véhicules fournis par la société », laquelle met donc à la disposition du salarié, non pas un véhicule de « fonction », mais bien un véhicule de « service ». D'autant, souligne l'employeur, que ce véhicule ne lui était pas nécessaire pour travailler…

… mais pour lequel le salarié bénéficiait d'un avantage en nature, constate le juge : le véhicule ne pouvait être restitué sans l'accord du salarié… qui a donc été licencié sans cause réelle et sérieuse !

Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 02 décembre 2020, n° 19-18445

La petite histoire du jour