Actualités

Les professionnels de l'immobilier et de la construction ont vu le début de l'année 2024 marqué par quelques évolutions réglementaires : bail réel solidaire, environnement, règles de construction, etc. Retour sur les mesures susceptibles de vous intéresser…

Bail réel solidaire

Pour rappel, le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif particulier d'accession à la propriété dans le cadre duquel l'acheteur va seulement acquérir les murs du logement, le terrain restant la propriété de l'office foncier solidaire.

En pratique, cela permet de faire baisser les prix de vente de 30 % à 40 % (en moyenne).

Pour bénéficier du BRS, il faut remplir un certain nombre de critères, notamment de ressources. Concrètement, les ressources des personnes qui souhaitent profiter de ce dispositif ne doivent pas excéder certains plafonds, augmentés depuis le 1er janvier 2024.

Crédit immobilier

Fin 2023, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a confirmé le maintien de la durée d'emprunt maximale à 27 ans au lieu de 25 ans.

Pour en bénéficier, il faut que 10 % du montant total de l'emprunt soit dédié à des travaux de rénovation, qu'il s'agisse de travaux de modernisation, d'assainissement, d'aménagement ou de rénovation énergétique.

Pour rappel, le HCSF préconise toujours un taux d'endettement qui n'excède pas 35 % des revenus mensuels du foyer (assurance du prêt immobilier comprise).

Promoteur / syndic : conflits d'intérêts en vue ?

Un député a observé que le premier syndic d'un immeuble construit est désigné par le promoteur. Pour lui, cela peut entraîner un conflit d'intérêts car le syndic, en échange du marché, pourrait omettre de relever certaines malfaçons à la livraison et, de ce fait, éviter de faire jouer les garanties légales.

D'où la nécessité d'agir pour mieux encadrer la nomination du syndic…

Mais le Gouvernement n'est pas d'accord ! Il lui rappelle que si le syndic veut voir son mandat renouvelé, il a tout intérêt à faire les signalements et observations utiles lors de la livraison des parties communes de l'immeuble. Pour le moment donc, aucune modification de la réglementation n'est à prévoir.

Règles de construction

Depuis le 1er janvier 2024, le contrôle du respect des règles de construction est renforcé. À ce titre, des précisions viennent de paraître concernant :

• le contenu de l'attestation à fournir à la déclaration d'achèvement des travaux pour certains projets de construction situés en zone d'aléa moyen ou fort, consultables ici ;
• le contenu des attestations à fournir au moment du dépôt du permis de construire et de la déclaration d'achèvement des travaux pour certains projets de construction situés dans une zone sismique, consultables ici ;
• le contenu des attestations à fournir à la déclaration d'achèvement des travaux pour certains projets de construction soumis à la réglementation acoustique, consultables ici ;
• le contenu des attestations témoignant du respect des exigences de performance énergétique et environnementale, à joindre au dossier de permis de construire et à la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux, consultables ici ;
• le contenu des attestations à fournir à la déclaration d'achèvement des travaux pour les projets de construction soumis à la réglementation relative à l'accessibilité aux personnes en situation de handicap, consultables ici.

Audit énergétique

À partir du 1er avril 2024, les audits énergétiques obligatoires lors de la mise en vente de certains biens immobiliers en France métropolitaine (classés D, E, F ou G) seront modifiés.

Le nouveau contenu de ces audits est consultable ici.

Identification des friches

Pour réduire l'artificialisation des sols, le Gouvernement souhaite réutiliser et réhabiliter les friches. Ce qui suppose de pouvoir les identifier…

Pour cela, la loi est venue les définir comme « tout bien ou droit immobilier, bâti ou non bâti, inutilisé et dont l'état, la configuration ou l'occupation totale ou partielle ne permet pas un réemploi sans un aménagement ou des travaux préalables ».

Cette définition vient de faire l'objet de précisions.

Ainsi, pour identifier une friche, il faut désormais tenir compte de l'un des éléments suivants :

• une concentration élevée de logements vacants ou d'habitats indignes ;
• un ou des locaux ou équipements vacants ou dégradés, en particulier à la suite d'une cessation définitive d'activité ;
• une pollution identifiée pour laquelle le responsable ou l'exploitant du site, son ayant-droit ou celui qui s'est substitué à lui, a disparu ou est insolvable ;
• un coût significatif pour son réemploi, voire un déséquilibre financier probable entre les dépenses d'acquisition et d'intervention d'une part, et le prix du marché pour le type de biens concernés ou compte tenu du changement d'usage envisagé, d'autre part.

Notez que les terrains non bâtis à usage ou à vocation agricole ou forestier ne peuvent en aucun cas être considérés comme des « friches ».

Des mesures pour des bâtiments et des parkings plus « verts »

La rénovation lourde des bâtiments est soumise, sauf exceptions, à l'intégration d'un procédé de production d'énergies renouvelables (ENR), comme le solaire photovoltaïque, le solaire thermique, etc., ou d'un système de végétalisation en toiture du bâtiment. Il en est de même pour la rénovation lourde d'un parc de stationnement.

Les exigences relatives :

• aux caractéristiques des toitures végétalisées sont consultables ici ;
• à la proportion de la toiture du bâtiment à couvrir par un système de végétalisation ou de production d'ENR est consultable ici.

Notez que cette obligation est valable pour les autorisations d'urbanisme déposées à compter du 1er janvier 2024 ou, pour les travaux ne nécessitant pas d'autorisation d'urbanisme, lorsque la date d'acceptation des devis ou de passation des contrats relatifs aux travaux de rénovation est postérieure au 1er janvier 2024.

Professionnels de l'immobilier et de la construction : nouvelle année = nouvelles règles ? - © Copyright WebLex

Face aux risques de dépendance et de détresse financière qui peuvent accompagner les jeux d'argent et de hasard, l'installation de casinos est fortement encadrée par la loi. Les conditions pour la création d'un nouvel établissement ont néanmoins été élargies… De quelle façon ?

2 nouvelles exceptions à l'interdiction des casinos

Par principe, il est interdit d'exploiter des jeux d'argent et de hasard dans les lieux ouverts au public. Néanmoins, des dérogations existent permettant l'ouverture de casinos en dépit de cette interdiction.

Ces dérogations se font notamment au regard de critères géographiques. Ainsi, l'installation de casinos était déjà possible, entre autres, dans les communes classées comme :

• stations balnéaires, thermales ou climatiques avant 2009 ;
• stations de tourisme.

Dorénavant 2 nouvelles exceptions permettent l'installation de casinos. Elles concernent :

• les communes sur le territoire desquelles sont implantés, au 1er janvier 2023, le siège d'une société hippique ainsi que le site historique du Cadre noir ou un haras national où ont été organisés au moins 10 évènements équestres au rayonnement national ou international par an entre le 1er janvier 2018 et le 1er janvier 2023 ;
• les communes, à raison d'une par département frontalier, où aucun casino n'est autorisé à la date de la demande d'une commune classée comme touristique, membre d'une intercommunalité à fiscalité propre de plus de 100 000 habitants.

De nouvelles possibilités d'ouverture de casinos… - © Copyright WebLex

Le « plan eau » annoncé par le Gouvernement lors du premier semestre 2023 pour répondre aux épisodes de sécheresse importants propose un grand nombre de mesures pour améliorer les utilisations faites de cette ressource naturelle. Parmi elles, la revalorisation des eaux usées…

Une ouverture sur l'utilisation des eaux usées traitées

Dans le cadre du « plan eau », le Gouvernement a publié un nouveau texte pour permettre aux professionnels d'utiliser des eaux usées traitées pour l'arrosage et l'entretien de certains espaces verts.

L'utilisation de ces eaux est bien évidemment soumise à de nombreuses conditions pour des raisons de salubrité publique.

C'est pourquoi les annexes du texte établissent l'ensemble des règles à observer en termes, notamment, de niveau de traitement des eaux utilisées en fonction de l'ouverture ou non au public des espaces concernés, ou de périodicité des vérifications de la qualité de l'eau.

Elles fixent également les interdictions d'utilisation, notamment lorsque les espaces verts se trouvent à proximité de certains lieux ou activités, comme les plans d'eau, les zones d'activités nautiques ou d'abreuvement de bétail.

À noter, un texte similaire est également paru pour fixer les conditions d'utilisation de ces eaux usées traitées dans le cadre de l'arrosage de cultures par les agriculteurs.

Arrosage des espace verts : est-il possible de recourir aux eaux usées ? - © Copyright WebLex

Spécifiquement en Outre-mer, des mesures ont été prises fin 2023 / début 2024 pour développer la géothermie, pour améliorer les règles de construction parasismiques et pour optimiser le financement des travaux de rénovation des logements sociaux. Retour sur chacune de ces mesures…

Développer la géothermie en Outre-mer

Pour rappel, au début du mois de février 2023, le Gouvernement a présenté un plan visant à développer la géothermie en France. À terme, l'objectif est d'augmenter de 40 % le nombre de projets de géothermie profonde lancés d'ici 2030.

Pour compléter ce plan, 5 mesures ont été annoncées pour développer la géothermie spécifiquement en Outre-mer, à savoir :

• création d'une instance stratégique de concertation sur la géothermie en Outre-mer, réunissant l'ensemble des parties prenantes ;
• mise à jour du modèle de couverture du risque financier associé aux campagnes d'exploration en Outre-mer ;
• mise en place d'un centre d'excellence caribéen sur la géothermie basé en Guadeloupe, qui jouera un rôle d'interface avec les acteurs du développement de la géothermie sur l'arc volcanique caribéen et un rôle de centre de ressources ;
• conception et mise en œuvre d'une stratégie à l'export de la filière française de la géothermie ;
• promotion à l'international du savoir-faire et des compétences de la filière française en concertation avec les instances publiques de soutien à l'export.

De nouvelles règles de construction paracyclonique en Outre-mer

Au plus tard au 1er janvier 2026, de nouvelles règles de construction paracyclonique seront applicables.

Compte tenu des observations météorologiques sur les conditions et lieux actuels de formation des cyclones, les territoires concernés sont la Guadeloupe, la Martinique, La Réunion et Mayotte.

Selon l'importance du risque que leur défaillance fait courir aux personnes ainsi qu'aux intérêts privés ou publics, les bâtiments seront classés dans l'une des catégories suivantes :

• catégorie d'importance I : risque minime pour les personnes ou l'activité économique ;
• catégorie d'importance II : risque moyen pour les personnes ;
• catégorie d'importance III : risque élevé en raison de leur importance socio-économique ;
• catégorie d'importance IV : risque majeur pour la sécurité civile, pour la défense ou pour le maintien de l'ordre public.

Notez qu'un arrêté (non encore paru à ce jour) fixera, notamment, les règles particulières de construction à respecter pour chacune de ces catégories de bâtiments.

Le financement des travaux d'amélioration des logements sociaux en Outre-mer

Pour rappel, il existe un dispositif d'aide à la réhabilitation des logements locatifs sociaux en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique et à La Réunion.

Mais à la suite d'un travail mené par le ministère chargé du logement, il est apparu que ce dispositif avait besoin d'être optimisé.

Depuis le 11 janvier 2024, c'est chose faite ! Ce dispositif est donc étendu à Mayotte et la réglementation est clarifiée et assouplie.

Outre-mer : 3 mesures à connaître en ce début d'année 2024 - © Copyright WebLex

Si le règlement intérieur prévoit la possibilité de soumettre certains salariés à des alcootests, il peut aussi les autoriser à demander une contre-expertise. Mais qu'en est-il lorsqu'aucun délai maximal n'est prévu entre la réalisation de ces deux tests ? Le refus opposé par l'employeur à une demande de contre-expertise qu'il estime tardive peut-il affecter le licenciement ? C'est tout l'enjeu ici…

Demande de contre-expertise : vous avez 15 jours ?

Après un contrôle d'alcoolémie diligenté conformément aux dispositions du règlement intérieur de l'entreprise, un conducteur de bus, dont le taux d'alcoolémie s'est révélé supérieur à celui autorisé au moment de sa prise de service, est convoqué à un entretien préalable.

15 jours après, au cours de son entretien, il demande à bénéficier d'une contre-expertise, elle aussi prévue par le règlement intérieur.

Une demande refusée par l'employeur, qui l'estime trop tardive, et qui décide de licencier le salarié.

Ce que ce dernier conteste : le règlement intérieur ne prévoit aucun délai entre la réalisation des deux tests. Le refus opposé par l'employeur est donc fautif et son licenciement infondé.

« Non ! » conteste l'employeur : il rappelle que l'objet même de la contre-expertise (à savoir établir le taux d'alcoolémie d'une personne) impose qu'elle soit réalisée le plus rapidement possible après le premier test.

Pour lui, la demande du salarié, formulée 15 jours après la prise de poste, était bien trop tardive. Son refus n'emporte donc aucune conséquence sur le licenciement.

« Tout à fait ! » tranche le juge en faveur de l'employeur : la demande de contre-expertise formulée par le salarié était bel et bien tardive.

Moralité : l'employeur peut tout à fait refuser une demande de contre-expertise, pourtant prévue par le règlement intérieur, lorsque celle-ci est formulée tardivement par rapport au premier test positif, y compris lorsque le règlement intérieur n'impose aucun délai maximal entre la réalisation de ces deux tests.

Alcootest et demande de contre-expertise (tardive ?) par le salarié : cas vécu - © Copyright WebLex

La petite histoire du jour - © Copyright WebLex

La fin de l'année 2023 a été marquée par la publication de plusieurs nouvelles réglementations visant les entreprises soumises à la responsabilité élargie des producteurs (REP). Faisons le point sur les évolutions à connaître qui pourraient directement vous intéresser…

Responsabilité élargie des producteurs (REP) de navires de plaisance ou de sport

Pour rappel, la responsabilité élargie du producteur (REP) a pour objet d'organiser la collecte et le traitement de certains déchets.

La REP comporte plusieurs filières, en fonction de la nature des déchets devant être collectés, dont celle des déchets de navires et de bateaux de plaisance ou de sport.

Concrètement, cette filière existe pour gérer la problématique des bateaux abandonnés ou hors d'usage.

Depuis le 1er janvier 2024, un nouveau cahier des charges est applicable à cette filière. Il prévoit notamment les objectifs nationaux de collecte et de valorisation des bateaux de plaisance et de sport.

Responsabilité élargie des producteurs (REP) des emballages ménagers, des imprimés papiers et des papiers à usage graphique

En raison de la fusion des filières REP emballages ménagers et papiers, il était nécessaire de publier un nouveau cahier des charges. C'est chose faite !

Ce nouveau cahier des charges prévoit notamment les objectifs de recyclage en matière d'emballages ménagers.

Des précisions pour les actions de communication inter-filières

Pour réduire les coûts de leurs actions de communication, les acteurs des différentes filières de la REP peuvent les mener ensemble. Pour cela, il y a une redevance à payer dont le montant, variable, est fixé chaque année par l'État.

Les tarifs de la redevance pour les actions de communication fournies pour l'année 2023 sont désormais connus. Ils sont consultables ici.

Responsabilité élargie du producteur (REP) : des précisions à connaître ! - © Copyright WebLex

Face aux inondations de ce début d'année 2024, l'URSSAF active les mesures d'urgence pour les employeurs et travailleurs indépendants. Pour en bénéficier 1 seule condition : solliciter l'URSSAF compétente pour se faire connaître et obtenir le report des éventuelles échéances de paiement. Mais pas que…

Une aide de l'URSSAF pour les employeurs

Consciente des perturbations d'activité occasionnées par les intempéries de ce début d'année 2024, l'URSSAF fait savoir qu'elle pourra accorder des reports de paiement des cotisations, par l'octroi de délais supplémentaires.

Ainsi, les pénalités et majorations de retard dues dans ce cadre feront l'objet d'une remise.

Si vous souhaitez en bénéficier, il vous suffit de contacter l'URSSAF, via votre espace personnel ou par téléphone au 3957.

Une aide de l'URSSAF pour les travailleurs indépendants

Comme les employeurs, les travailleurs indépendants victimes des intempéries peuvent bénéficier de ce même report de paiement des cotisations. Là encore, il suffit de contacter l'URSSAF, via son espace personnel ou par téléphone au 3698.

Par ailleurs, ils peuvent faire appel au conseil de la protection sociale des travailleurs indépendants (CPSTI) qui met une aide financière en place.

Pour mémoire, cette aide financière « fonds Catastrophes et Intempéries » permet d'accompagner les travailleurs indépendants actifs qui se trouvent dans une situation temporairement compliquée rendant difficile le paiement des cotisations et contributions sociales.

Pour ce faire, le travailleur doit remplir ce formulaire et l'adresser aux URSSAF dont il dépend.

Sous réserve de respecter les critères du référentiel CPSTI, les bénéficiaires pourront obtenir jusqu'à 2000 € dans un délai de 8 jours à compter de la réception du formulaire.

Notez toutefois qu'en raison de demandes massives, le délai de traitement peut être plus long, sans toutefois dépasser les 15 jours.

Intempéries : quelles mesures d'urgence pour les employeurs et travailleurs indépendants ? - © Copyright WebLex

Le régime de l'indivision permet à plusieurs personnes de partager les charges et les bénéfices attachés à un ou plusieurs biens. Mais comment se déroulent les évènements lorsque des suites de la mauvaise exécution d'un contrat, c'est un des indivisaires même qui doit de l'argent à l'indivision ? Illustration par un cas vécu…

Sommes dues à l'indivision par un indivisaire : qui est indemnisé ?

Un couple conclut un contrat de bail rural avec leur fils, afin que celui-ci y exploite leur domaine agricole. En vertu de ce contrat, le fils doit payer à ses parents des « fermages », équivalent des loyers en matière de baux ruraux.

Cependant, pendant 2 périodes de 2 ans, il ne règle pas les sommes dues, ce qui pousse les parents, faute de résolution amiable, à saisir le tribunal pour obtenir leur paiement.

Une fois la procédure lancée, et par suite du décès de la mère, c'est la sœur de l'exploitant qui prend le relais au côté de leur père pour poursuivre les démarches.

Ensemble ils obtiennent ainsi la condamnation de l'exploitant qui devra leur payer le montant des 4 années de fermages non réglé. Une somme que le père et la fille pensent alors pouvoir se répartir.

Ce que conteste l'exploitant. Il rappelle qu'au décès de sa mère, une « indivision successorale » est née entre lui et sa sœur, les rendant tous les deux propriétaires de l'exploitation agricole.

Or il rappelle que lorsqu'il n'en a pas été décidé autrement au préalable, les fruits qui émanent d'un bien indivis bénéficient à l'ensemble de l'indivision. Et pour lui, c'est ici le cas des sommes qu'il a été condamné à payer…

Ce que confirme le juge : les sommes que l'exploitant doit payer doivent être réparties entre son père et l'indivision qu'il compose avec sa sœur…

Indivision : quid des sommes dues par un des indivisaires en vertu d'un contrat ? - © Copyright WebLex

• Non
• Oui

Depuis peu, les salariés en CDD ou embauché via un contrat de mise à disposition qui refusent 2 fois une proposition de CDI visant le même emploi ou un emploi similaire peuvent se voir privés d'allocation de retour à l'emploi (dite « allocation chômage »). Dans ce cas, l'employeur doit respecter une procédure qui vient d'être détaillée. Explications.

Refus de CDI pour le salarié en CDD / intérim : une nouvelle procédure !

Pour mémoire, une loi récente avait prévu qu'un salarié embauché en CDD ou dans le cadre d'un contrat de mise à disposition pouvait se voir privé d'allocation de retour à l'emploi (dite « allocation chômage ») dans le cas où il refusait 2 fois une proposition de CDI.

Les modalités concrètes d'application de cette nouvelle disposition viennent d'être précisées.

D'abord, la loi impose que le CDI proposé dans le cadre de cette procédure respecte certaines conditions :

• si le salarié est en CDD, le poste proposé doit être le même ou a minima être similaire. La rémunération et la durée du travail doivent être équivalentes, la classification identique ;
• si le salarié est un intérimaire, la proposition doit porter sur le même emploi ou un emploi similaire.

Attention : dans les deux cas, le lieu de travail doit impérativement être le même.

Ensuite, elle impose à l'employeur de notifier au salarié par écrit la proposition, par tout moyen permettant de conférer une date certaine.

Cette notification doit obligatoirement mentionner le délai de réflexion laissé au salarié et doit comporter une mention l'informant du fait que l'absence de réponse dans le délai prévu vaut refus de la proposition.

Et justement ! En cas de refus du salarié, exprès ou tacite, l'employeur disposera d'1 mois pour informer France Travail (ex Pôle Emploi) de ce refus, par voie dématérialisée, sur une plateforme numérique dédiée.

Cette information doit contenir un descriptif de l'emploi proposé et des éléments permettant de prouver qu'il répondait aux exigences de similarité vis-à-vis du poste précédemment occupé.

À réception de ces informations, France Travail informe ensuite le salarié des éventuelles conséquences sur l'accès à l'allocation de retour à l'emploi.

Nouvelle marche à suivre en cas de refus d'un poste en CDI par le salarié ! - © Copyright WebLex