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Lorsqu'un notaire est sollicité pour la rédaction de certains actes, notamment celui constatant une vente immobilière, il est tenu d'informer ses clients sur les conséquences de leurs actes et doit à ce titre… vérifier les faits menant à l'acte juridique. Illustration…

Notaires et vente immobilière : devez-vous faire du zèle ?

Un notaire se charge de la rédaction d'un cahier des charges dans le cadre de la vente d'un bien immobilier sur adjudication (enchères).

Pour mémoire, le cahier des charges (ou des conditions de vente) est obligatoire pour ce type de vente : il comprend un certain nombre d'informations importantes, comme le décompte des sommes dues au créancier, l'énonciation du commandement de payer, les conditions de la vente judiciaire et… la désignation de l'immeuble.

Dans une affaire récente, l'acheteur d'un tel bien se rend compte d'une discordance entre les mentions relatives à la consistance du bien acquis figurant sur le cahier des charges et celles inscrites sur le cadastre.

Il engage donc une action contre le notaire qui a rédigé ce cahier des charges en vue d'être indemnisé.

Impossible, selon ce dernier, qui estime n'avoir rédigé ce cahier des charges que sur la base d'indications contenues dans le jugement mettant le bien aux enchères et sur les dires du vendeur.

Même si ces informations se révèlent erronées par la suite, il n'en reste pas moins que ce sont celles qui lui ont été communiquées : il n'avait aucune obligation d'aller plus loin dans ses investigations. Sa responsabilité ne peut donc pas être engagée…

Argument qui ne convient pas à l'acheteur, qui considère que les notaires sont tenus d'éclairer leurs clients sur les conséquences de leurs actes et doivent donc, à ce titre, avant de dresser ces actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assureur leur utilité et efficacité.

Or ici, même si la description de l'immeuble dans le cahier des charges dressé par le notaire est conforme à celle formulée dans le jugement ayant ordonné sa mise aux enchères et aux déclarations du vendeur, cela ne suffit pas : il aurait dû réaliser de plus amples investigations !

Ce qui n'est pas l'avis du juge : puisque le notaire a correctement vérifié les titres de propriété et a même levé un certificat d'urbanisme mentionnant toutes les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété concernant l'immeuble acheté, aucune faute ne peut lui être reprochée.

D'autant plus que les documents en question ne font ressortir aucune contradiction avec les déclarations du vendeur et les éléments en sa possession.

Le notaire n'avait donc pas à mener de plus amples investigations concernant l'étendue des droits du vendeur, en recueillant notamment des pièces supplémentaires ou des documents administratifs qui ont seulement une vocation fiscale, comme l'extrait cadastral.
 

Notaires : faut-il croire le vendeur d'un bien immobilier sur parole ? - © Copyright WebLex

Quelles sont les règles à respecter lorsqu'un professionnel souhaite créer un lotissement en zone humide ? Réponse du Gouvernement…

Lotissement en zone humide : un point sur les règles à suivre

Que doit faire un professionnel envisageant la réalisation d'un lotissement dans une zone classée humide ? Quels sont les critères de classement d'un terrain en zone humide ? Quelles sont les règles générales d'urbanisme à respecter ?

Récemment interrogé à ce sujet, le Gouvernement apporte des éléments de réponse.

Pour mémoire, les « zones humides » sont les terrains inondés de façon habituelle ou gorgés d'eau douce, salée ou saumâtre de façon permanente ou temporaire. Les terrains en question peuvent être exploités, mais ce n'est pas une obligation. La végétation (si elle existe) comprend principalement des plantes qui ont besoin d'humidité pour se développer pendant au moins une partie de l'année.

Le Gouvernement rappelle que les règles générales d'urbanisme s'appliquent sur l'ensemble du territoire et qu'il est impossible d'y déroger, même dans le cadre d'un plan local d'urbanisme (PLU) ou d'une carte communale (à défaut de document d'urbanisme applicable).

Ainsi :

• le projet de lotissement doit, en tout état de cause, être conforme au PLU et aux règles d'ordre public (auxquelles on ne peut déroger) ;
• lorsque le projet est soumis à autorisation environnementale ou à déclaration, il est rappelé que le permis ou la décision de non-opposition à déclaration préalable ne peut pas être mis en œuvre avant la délivrance de l'autorisation environnementale (sauf exceptions) ou avant la décision d'acceptation, lorsque sont concernés les installations, ouvrages, travaux et activités soumis à déclaration (IOTA) ;
• le lotisseur doit préciser lors de sa demande de permis d'aménager (ou sa déclaration préalable) si ses travaux concernent une activité IOTA ou s'ils portent sur un projet soumis à autorisation environnementale ;
• le lotisseur doit vérifier les dispositions techniques relevant des rubriques 3.3.1.0 et 3.3.2.0 de la nomenclature IOTA ;
• le projet doit, dans tous les cas, prendre en compte la mise en œuvre de la séquence « éviter, réduire, compenser » et les principes à respecter en cas de compensation écologique.

Lotir en zone humide : comment procéder ? - © Copyright WebLex

La gestion de patrimoine est une activité aux aspects variés pouvant s'avérer lucrative. De fait, elle attire de plus en plus de professionnels, y compris les moins scrupuleux… Suite à de nombreux abus, une proposition a été faite au Gouvernement… Laquelle ?

Gestion de patrimoine : un secteur insuffisamment régulé ?

Le Gouvernement a récemment été interpellé au sujet du métier de conseiller en gestion de patrimoine. Il a été porté à son attention que l'exercice de cette activité, consistant à orienter des clients concernant l'administration de leurs actifs, entrainait de plus en plus de dérives.

Même si une grande majorité des professionnels du secteur exerce consciencieusement, de plus en plus de conseillers adoptent des pratiques peu avantageuses pour leurs clients, voire, dans certains cas, illégales (commercialisation de produits financiers interdits en France par exemple).

C'est pourquoi, plusieurs professionnels du secteur appellent eux-mêmes à la création d'un ordre professionnel qui serait en mesure d'encadrer la profession au plus près pour éviter les dérives, garantir les droits des consommateurs et ainsi, maintenir l'éthique de la profession.

Le Gouvernement rappelle que l'Autorité des marchés financiers (AMF) assure d'ores et déjà ce rôle. Il relève de sa mission de garantir que la réglementation financière applicable en France est bien respectée.

À ce titre, elle opère des contrôles directement auprès des acteurs du secteur et applique des sanctions lorsque cela est nécessaire.

Pour le Gouvernement, le système de supervision par une autorité spécialisée apparait plus favorable qu'un encadrement de la profession sous la forme d'un ordre et mieux à même de garantir le niveau d'exigence attendu pour les professions financières.

Néanmoins le Gouvernement ne ferme aucune porte et indique rester à l'écoute des suggestions des professionnels qui sont les premiers concernés.

Gestion de patrimoine : bientôt un ordre professionnel ? - © Copyright WebLex

Pour faire face à un surcroît d'activité, nombreux sont les entrepreneurs (commerçants, artisans, agriculteurs, etc.) qui bénéficient ponctuellement d'une aide familiale ! Récemment interrogé sur le sujet, le Gouvernement vient rappeler l'existence du dispositif « d'entraide familiale » et les conditions dans lesquelles il peut être utilisé…

Entraide familiale : de quoi s'agit-il ?

Bien que non encadrée légalement, l'Urssaf définit l'entraide familiale comme une aide ou une assistance apportée dans le cadre familial, exercée de manière occasionnelle et spontanée, en dehors de toute rémunération et de tout lien de subordination.

Concrètement, il s'agit d'une aide apportée en situation d'urgence, pour une très courte durée, à titre bénévole, et qui ne doit pas être destinée à pourvoir un poste de travail nécessaire au fonctionnement normal et permanent de l'entreprise.

L'agence centrale des organismes de sécurité sociale (ACOSS) et la caisse de mutualité française (MSA) considèrent que l'entraide familiale ne peut être faite que par un parent du 1er degré (père, mère, enfant, frère, sœur et conjoint).

Ne s'agissant pas d'une activité salariée, et parce qu'elle ne confère pas de statut spécifique à l'aidant, l'entraide familiale n'a pas à être déclarée à l'administration.

Pour finir, même si l'entraide familiale est toujours présumée, cette présomption peut être renversée.

Tel sera le cas, par exemple, s'il apparaît, après examen, que cette « entraide familiale » servait à dissimuler une véritable activité professionnelle non déclarée. 

Dans une telle situation, notez que l'entrepreneur contrevenant s'expose à des sanctions pénales, ainsi qu'à des redressements en matière de cotisations et contributions sociales.

Surcroît d'activité : avez-vous pensé à « l'entraide familiale » ? - © Copyright WebLex

Au même titre que le patrimoine bâti, les arbres peuvent faire l'objet d'une protection juridique. Comment ? Grâce au plan local d'urbanisme (PLU) ! Quelle protection peut-il offrir ? Avec quelles conséquences concrètes ? Réponses.

Le plan local d'urbanisme : un outil de protection des arbres

Pour rappel, le plan local d'urbanisme (PLU) est un document qui comporte le projet global d'aménagement et d'urbanisme d'une ou plusieurs communes (en cas de regroupement), ainsi que les règles d'aménagement et d'utilisation des sols qui en découlent.

Son périmètre est très large puisqu'il traite aussi bien des voies de circulation, du paysage urbain, des zones (in)constructibles… que des arbres !

Un sénateur s'interroge ainsi sur la protection que peut offrir le PLU, notamment sur le point de savoir s'il peut imposer le maintien, en dehors de toute opération de construction, des arbres de haute tige, c'est-à-dire les plus imposants, sur les propriétés situées en zone constructibles.

À cette occasion, le Gouvernement rappelle les 3 principaux outils de protection du PLU.

Un arbre peut être inscrit dans le PLU en tant qu'Espace Bois Classé (EBC). Cela permet d'interdire tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre sa conservation et sa protection.

Pour couper ou abattre un arbre ainsi protégé, une déclaration préalable doit être déposée auprès de la collectivité compétente.

Le PLU peut également identifier un arbre comme ayant une valeur paysagère réelle. Dans ce cas, l'arbre peut être protégé pour des motifs :

• d'ordre culturel, historique ou architectural ;
• d'ordre écologique.

De la même manière que les EBC, une déclaration préalable est obligatoire avant toute coupe ou tout abattage de l'arbre.

Enfin, notez que le PLU peut interdire tout abattage d'arbre dit « remarquable » sauf pour des raisons phytosanitaires. De même, il peut imposer des règles spécifiques : ne pas construire autour sans respecter une certaine distance ou replanter un arbre de la même essence.

Plan local d'urbanisme (PLU) : les arbres, c'est la vie ! - © Copyright WebLex

Un consommateur est-il exonéré de toute obligation de paiement s'il se rétracte d'un contrat de prestation de service conclu hors établissement qui a déjà été exécuté et pour lequel aucune information sur le droit de rétractation ne lui a été transmise par le professionnel ? Réponse du juge européen…

Conséquences du défaut d'information sur le droit de rétractation : le point de vue du juge…

Pour mémoire, certains aspects des contrats conclus à distance et hors établissement ont été harmonisés à l'échelle européenne afin de protéger fortement les consommateurs européens et de préserver la compétitivité des entreprises.

Dans le cadre de cette harmonisation, on retrouve les règles relatives au droit de rétractation et à l'obligation, pour le professionnel, de rappeler son existence au consommateur.

Notez qu'à défaut d'information sur le droit de rétractation, celui-ci expire au terme d'une période de 12 mois qui court à compter de la fin du délai de rétractation initial.

Récemment, le juge européen a été interrogé à ce sujet, dans une configuration particulière : un consommateur conclut un contrat hors établissement avec un professionnel portant sur la rénovation de l'installation électrique de sa maison.

Il se rétracte après la réalisation des travaux par le professionnel, lequel lui demande le paiement de la prestation. Mais, non informé au préalable de l'existence de son droit de rétractation, le consommateur considère qu'il ne doit rien.

Dans cette configuration, l'absence totale de paiement d'une prestation permettrait au consommateur de bénéficier d'un gain non négligeable, à savoir des travaux réalisés « gratuitement ».

Une indemnité compensatoire peut-elle toutefois être octroyée au professionnel ?

Interrogé, le juge européen répond par la négative : non seulement le consommateur n'a pas à payer les prestations fournies en exécution d'un contrat de prestation de service conclu hors établissement, lorsque le professionnel ne l'a pas informé de son droit de rétractation et que ce consommateur a exercé ce droit après l'exécution des travaux, mais il n'a pas non plus à payer une quelconque indemnité compensatoire…

Un raisonnement qui permet, selon les juges, d'assurer aux consommateurs un niveau élevé de protection.

Défaut d'information sur le droit de rétractation du consommateur : des conséquences financières - © Copyright WebLex

Dans le cadre d'une procédure de visite et saisie de l'administration fiscale, le recueil de certaines informations impose d'informer la personne concernée que son consentement préalable est nécessaire. Cette étape doit être relatée dans le procès-verbal récapitulatif. Cette phase « d'information » n'est toutefois pas requise lorsqu'il est question d'obtenir les codes de déverrouillage d'un ordinateur. Même chose pour les codes d'accès aux comptes bancaires ?

Codes d'accès et consentement préalable : tout dépend du stockage !

Pour rappel, l'administration fiscale, sous contrôle du juge, a le droit, lorsqu'il existe des présomptions qu'une personne se soustrait à l'établissement ou au paiement de certains impôts, de recourir à la procédure de visite et de saisie.

Cette procédure lui permet d'envoyer des agents habilités pour visiter tous lieux où des pièces et documents utiles dans sa recherche d'infractions fiscales peuvent être récupérés.

Pour cela, elle doit suivre des règles très strictes et un procès-verbal (PV) permettant de s'assurer que toutes les étapes ont bien été respectées doit être rédigé.

Dans une récente affaire, l'administration fiscale soupçonne un couple, qui a des sociétés en France et à l'étranger, d'avoir commis des infractions fiscales. Une procédure de visite et de saisie est donc lancée.

Pendant la visite, les agents découvrent l'existence de comptes en ligne ouverts auprès de banques étrangères. Ils demandent et obtiennent les codes d'accès auprès du couple…

… qui analyse ensuite minutieusement le PV transmis, et s'aperçoit qu'il n'y ait porté aucune mention relative au recueil de son consentement préalable.

« Inutile ! », se défend l'administration fiscale : le recueil du consentement n'est pas nécessaire lorsqu'il s'agit de récupérer des codes d'accès.

« Faux ! », répond le juge, qui tranche en faveur du couple. Si l'occupant des lieux visités ou son représentant doit bien fournir les codes d'accès aux supports électroniques présents dans les locaux sans avoir besoin d'être informé que son consentement est nécessaire, la règle est ici différente.

En effet, parce qu'il ne s'agit pas simplement d'un code pour accéder à un ordinateur, mais d'un code pour accéder à un compte bancaire en ligne, donc qui permet d'accéder à des informations stockées sur un serveur à distance ou en ligne, le couple aurait dû être informé, au préalable, que son consentement était nécessaire et le PV aurait dû mentionner le respect de cette règle.

Ici, le PV étant silencieux sur ce point, la procédure est irrégulière.

Procès-verbal d'une procédure de visite et saisie : gare aux oublis ! - © Copyright WebLex

Afin d'accélérer et de faciliter l'installation des industries en France, le Gouvernement publie un « Guide de l'implantation industrielle » à destination des entreprises intéressées. Que contient-il ?

Porteurs de projets dans le secteur de l'industrie : un guide pour vous aider

Procédures complexes, identification délicate des interlocuteurs et manque de prévisibilité des délais sont autant de facteurs à prendre en compte que de sources de complications pour les porteurs de projets d'implantations industrielles.

Face à ce constat, le Gouvernement a publié un « Guide de l'implantation industrielle ». Celui-ci propose une approche chronologique du processus d'autorisation et accompagne les industriels dans leurs démarches.

Il présente ainsi, en 4 grandes étapes :

• la préparation des demandes d'autorisation (cadre, choix du lieu d'implantation et accompagnement du projet) ;
• le processus d'instruction par les services de l'État et les collectivités (importance de se préparer à répondre à leurs questions, enjeux de la consultation du public, déroulé de l'enquête publique) ;
• la consultation du public (et le rôle du porteur de projet) ;
• la délivrance des autorisations (environnementale et d'urbanisme).

Le guide peut être consulté ici.

Implantation industrielle : un nouvel outil pour les porteurs de projets - © Copyright WebLex

Un sénateur a récemment interrogé le Gouvernement sur la possibilité d'étendre l'utilisation du compte personnel de formation (CPF) au financement du permis de conduire, qui est un levier d'insertion sociale et professionnelle. Est-ce possible ?

Peut-on mobiliser le CPF de ses proches pour financer son permis de conduire ?

Le Gouvernement a récemment été interrogé sur le financement du permis de conduire : serait-il envisageable d'instaurer la portabilité du compte personnel de formation (CPF) entre les membres d'un foyer pour financer le passage du permis de conduire ?

À ce sujet, le Gouvernement répond par la négative. Il rappelle à ce titre que :

• les droits acquis au titre du CPF sont individuels et ouverts à tous les actifs, ce qui rend impossible toute cessibilité des droits issus du CPF au sein de la cellule familiale ;
• le don de tels droits pourrait générer des dérives, fraudes et inégalités de traitement ;
• l'alimentation du CPF est fonction de l'activité professionnelle, modulée selon la situation personnelle de chacun ;
• le CPF a pour objet de maintenir l'employabilité des actifs, d'accompagner leur montée en compétence, leur reconversion et de sécuriser leur parcours professionnel – la mise en place de ce type de don pourrait nuire aux plus fragiles, ayant le plus besoin de se former.

Financement du permis de conduire : avec le CPF ? - © Copyright WebLex

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Depuis 2018, le Gouvernement travaille à la mise en place d'un outil qui ambitionne de faciliter, pour tous les citoyens, les démarches dématérialisées nécessitant de justifier de son identité. Cet outil appelé « France Identité » poursuit son développement…

Un outil pour faciliter l'identification numérique

Faciliter les démarches dématérialisées et permettre de s'émanciper des justificatifs d'identité physique, telle est la promesse portée par le projet France Identité.

Cette application, imaginée en 2018 par le Gouvernement et toujours en phase de développement, poursuit son avancée.

Ainsi, l'utilisation du permis de conduire dématérialisé va être expérimenté dans 3 départements :

• le Rhône ;
• les Hauts-de-Seine ;
• l'Eure-et-Loir.

Pour les personnes concernées, il sera alors possible de présenter un justificatif de son permis de conduire directement sur l'application, sans avoir nécessairement sur soi son permis au format carte ou papier.

À l'heure actuelle, 10 000 personnes ont accès aux fonctionnalités de l'application. La jauge devrait être étendue à 100 000 personnes dans le courant de l'été 2023, avant une généralisation prévue pour la fin d'année 2023.

France Identité : ça avance… - © Copyright WebLex

Les personnes contraintes de recourir à l'accueil familial bénéficient, sous conditions, du maintien de certains avantages fiscaux auxquels elles auraient eu droit, le cas échéant, si elles étaient restées chez elles en bénéficiant d'une aide à domicile. Qu'en est-il des dépenses engagées au titre du recours à un organisme tiers permettant la coordination et la mise en œuvre d'un séjour en accueil familial ? Réponse du Gouvernement…

Accueil familial et crédit d'impôt pour l'emploi d'un salarié à domicile : des précisions bienvenues…

Pour rappel, l'accueil familial est un dispositif qui permet à une personne en perte d'autonomie d'être accueillie au domicile d'un tiers rémunéré pour cette prestation.

Toutes conditions remplies, les sommes versées par un particulier domicilié en France au titre de l'emploi direct à domicile d'un salarié ou du recours à une association, une entreprise ou un organisme agréé pour les services à la personne ouvrent droit à un crédit d'impôt sur le revenu spécifique.

Notez que l'administration fiscale admet que les personnes contraintes de recourir à l'accueil familial peuvent bénéficier de cet avantage fiscal au titre des dépenses liées au coût de l'accueil (préparation et service des repas, repassage, aide personnelle pour l'accomplissement de certains actes, etc.), dès lors qu'elles y auraient été éligibles si elles étaient restées chez elles et avaient bénéficié d'une aide à domicile.

Mais qu'en est-il des dépenses engagées au titre du recours à un organisme tiers permettant la coordination et la mise en œuvre d'un séjour en accueil familial ? Sont-elles éligibles au crédit d'impôt ?

Interrogé sur ce point, le Gouvernement répond par la négative : les dépenses liées au recours à un organisme tiers permettant la coordination et la mise en œuvre d'un séjour en accueil familial n'ouvrent pas droit au crédit d'impôt.

Accueil familial = crédit d'impôt sur le revenu ? - © Copyright WebLex