Actu juridique

Par principe, le locataire d'un bail commercial doit restituer les locaux dans un bon état, sous peine de devoir indemniser son bailleur. Mais cette indemnisation est-elle automatique ou le bailleur doit-il prouver le préjudice subi ? Réponse du juge.

Indemnisation du bailleur : la preuve du préjudice d'abord !

Le propriétaire d'un immeuble signe avec son nouveau locataire un bail commercial.

Quelque temps après, après avoir reçu un congé, le locataire restitue le local… dans un état non-conforme à ses obligations !

Pour rappel, la loi et le contrat prévoient que le locataire doit entretenir le local qu'il loue en faisant, notamment, les réparations locatives nécessaires.

Ce qui n'est pas le cas ici, déplore le bailleur qui réclame une indemnisation de son préjudice.

« Quel préjudice ? », rétorque son ancien locataire : le bailleur n'a pas fait faire les travaux nécessaires à une prétendue remise en état des lieux et a, de plus, vendu son immeuble tel quel. Il n'a donc pas subi de préjudice.

« Sans rapport ! », se défend le bailleur qui rappelle que le locataire a l'obligation de rendre le local loué en bon état et qu'il doit réparer les dégradations survenues pendant la location, sauf exception.

Peu importe que le propriétaire ait vendu son bien sans faire de travaux : ce qui compte, c'est que le locataire n'a pas ici respecté ses obligations.

Quant au préjudice subi, le bailleur n'a pas pu vendre au prix optimal son bien en raison de son état…

Des arguments qu'entend le juge, mais qui demeurent insuffisants. Certes, le locataire a une obligation de restituer les locaux en bon état de réparation locative. Certes, le bailleur n'a pas besoin d'avoir lancé les travaux pour réclamer à bon droit la réparation de son préjudice.

Néanmoins, le préjudice doit être évalué au jour du procès par le juge, qui doit tenir compte de toutes les circonstances postérieures à la fin du bail… comme la vente du bien !

Le bailleur doit prouver son préjudice, ici la diminution du prix de vente de son local du fait de son état. Preuve qu'il ne rapporte pas ici : il ne peut donc pas obtenir d'indemnisation de son ancien locataire !

Retenez qu'un bailleur ne peut pas obtenir une indemnisation automatiquement parce que son locataire n'a pas respecté ses obligations. Encore faut-il qu'il prouve le préjudice qui en a résulté !

Non-restitution d'un local en bon état = indemnisation automatique ? - © Copyright WebLex

Une SARL met à disposition de ses clients des locaux de « coworking » avec un bouquet de prestations (accueil, surveillance, entretien, internet, etc.). Problème : le propriétaire qui loue les locaux à la SARL estime qu'il s'agit d'une sous-location irrégulière… qui lui donne droit à un réajustement des loyers ! À tort ou à raison ?

Mise à disposition de locaux + prestations = sous-location ?

Une SCI loue à une SARL des locaux à usage commercial. La locataire décide de conclure avec d'autres personnes des contrats qui contiennent, selon ses mots, « des prestations de services et des mises à disposition de bureaux ».

Autrement dit, une sous-location irrégulière, selon la SCI propriétaire des locaux, qui lui permet d'exiger un réajustement du loyer payé par la SARL.

« Non ! », se défend la SARL qui rappelle que le contrat de sous-location doit remplir 2 conditions cumulatives :

• il ne doit porter que sur la mise à disposition des locaux avec, le cas échéant, des prestations associées qui ne sont qu'accessoires ;
• il permet au sous-locataire une jouissance continue des lieux.

Or, selon la SARL, si elle met, certes, à disposition des espaces de travail, elle assure également plusieurs prestations loin d'être accessoires : elle veille à l'entretien des locaux, à leur surveillance et à leur sécurité, elle assure le chauffage, l'accès internet, une ligne téléphonique et elle met à disposition des espaces partagés.

Conséquence : le montant reçu par la SARL vient rémunérer tous ces éléments, et non pas uniquement une mise à disposition des locaux.

Ce que conteste la SCI propriétaire qui met en avant d'autres éléments : les contrats de mise à disposition des bureaux mentionnent précisément un numéro et surtout une surface qui permet notamment de calculer la rémunération de la SARL. De plus, les clients ont accès de manière permanente à leur bureau et la durée du contrat est d'un mois, renouvelé par tacite reconduction.

Mais ces arguments ne convainquent pas le juge, qui tranche en faveur de la SARL : la redevance demandée par cette dernière vient bien rémunérer à la fois la mise à disposition des locaux, mais aussi les prestations proposées, et cela de manière indissociable.

Par conséquent, les règles de la sous-location, et donc du réajustement du loyer, ne sont pas ici applicables !

Sous-location or not sous-location « that is the question »… - © Copyright WebLex

Le Gouvernement a mis en place une obligation d'information lorsque les distributeurs diminuent la quantité vendue d'un produit dans le cadre de la « réduflation ». Cette obligation est étendue aux réductions d'unités de produits vendus. Faisons le point.

Transparence de la réduflation : acte II

En raison de l'inflation sur les produits, la pratique de la « réduflation » ou « shrinkflation » s'est développée.

Pour rappel, cela consiste à vendre un produit en réduisant sa quantité tout en maintenant son prix initial. Résultat : une augmentation du prix peu perceptible pour le consommateur qui pense acheter son produit habituel au tarif habituel.

En réaction, le Gouvernement a créé en avril 2024 une obligation d'information des consommateurs à la charge des distributeurs de produits de grande consommation qui exploitent un magasin dont la surface de vente est supérieure à 400 m².

Cette information consiste pour le distributeur à faire apparaître sur le produit ou par un affichage à proximité la mention : « Pour ce produit, la quantité vendue est passée de X à Y et son prix au (préciser l'unité de mesure concernée) a augmenté de …% ou …€ ».

Le Gouvernement a ajouté des précisions.

D'une part, il a précisé que les magasins concernés sont ceux « à prédominance alimentaire », la condition de surface de minimum 400 m² étant maintenue.

D'autre part, l'information de la réduflation a été étendue aux hypothèses où ce n'est pas le volume du produit qui a été réduit mais les unités vendues dans l'emballage.

Dans ce cas, les distributeurs doivent indiquer la mention : « Pour ce produit, la quantité vendue est passée de X à Y unités et son prix ramené à l'unité a augmenté de … % ou … €. ».

Notez que toutes ces mesures sont entrées en vigueur à la même date, à savoir le 1er juillet 2024.

Réduflation : nouvelles précisions sur cette pratique - © Copyright WebLex

Jusqu'à présent, les organismes de qualification des professionnels réalisant certains travaux en rapport avec la transition énergétique étaient soumis à une procédure d'accréditation. C'est à présent un système d'agrément qui suppose le dépôt d'un dossier en bonne et due forme. Focus.

Travaux énergétiques : de l'accréditation à l'agrément…

Le Gouvernement a mis en place une procédure unique d'agrément pour les organismes délivrant des qualifications aux professionnels réalisant :

• certains travaux soumis au respect de critères de qualification, dont la liste est disponible ici (par exemple la pose de certains matériaux d'isolation thermique ou de pompes à chaleur) ;
• des audits énergétiques ;
• l'installation et la maintenance des infrastructures de recharge pour véhicules électriques ;
• l'installation dispositifs de production d'électricité utilisant l'énergie solaire photovoltaïque sur des bâtiments.

Notez que, concernant les infrastructures de recharge des véhicules électriques, cette règle n'est pas appliquée aux infrastructures d'une puissance totale inférieure ou égale à 3,7 kW installées dans un bâtiment d'habitation privé ou dans une dépendance d'un bâtiment d'habitation privé ou dont la fonction principale n'est pas de recharger des véhicules électriques et qui ne sont pas accessibles au public.

L'agrément des organismes sera délivré par les ministres chargés de la construction et de l'énergie.

Les demandes d'octroi, de modification ou de renouvellement d'agrément doivent être accompagnées d'un dossier de demande strictement encadré, dont la composition et les modalités sont disponibles ici.

Ces demandes sont envoyées aux services des ministres chargés de la construction et de l'énergie et instruites par principe au Centre scientifique et technique du bâtiment.

Ces services peuvent demander aux organismes des compléments dans leur dossier.

Notez que le silence gardé pendant 4 mois sur une demande de délivrance, de renouvellement ou de modification d'agrément vaut acceptation.

L'agrément a une durée maximale de 5 ans renouvelable.

Les organismes débutant leur activité de qualification de professionnels ou ne pouvant pas fournir un rapport de contrôle conforme (demandé dans le dossier de demande) peuvent solliciter un agrément probatoire.

Cet agrément probatoire est délivré pour une durée maximale d'un an.

Travaux énergétiques : une nouvelle procédure d'agrément pour les organismes de qualification - © Copyright WebLex

Les éleveurs qui subissent une perte de leur cheptel en raison de la lutte contre les infections à la rhinotrachéite infectieuse bovine (IBR) peuvent bénéficier d'une aide financière : à quelle hauteur ?

Lutte contre les infections IBR : 180 € à 200 € par bovin

Les propriétaires dont les animaux ont été abattus sur ordre de l'administration, parce qu'infectés à la rhinotrachéite infectieuse bovine (IBR) pourront bénéficier d'une aide financière, distribuée dans le cadre du programme d'éradication de l'IBR.

Cette aide est destinée à compenser la perte et les frais entraînés par l'élimination des animaux.
Le montant forfaitaire alloué par animal est :

• de 200 € par bovin infecté lorsqu'il appartient à un troupeau dont tous les bovins de plus de 3 mois sont vaccinés ;
• ou 180 € pour les autres troupeaux.

Par an, un élevage peut bénéficier de l'aide pour au maximum deux tiers des bovins infectés d'IBR et éliminés dans l'année.

Il faut préciser que les bovins infectés d'IBR issus d'un troupeau d'engraissement dérogatoire ne sont pas éligibles à cette aide financière.

Maladie bovine : une aide financière possible - © Copyright WebLex

Dans le cadre de la lutte contre la maladie hémorragique épizootique (MHE), une aide financière est instituée qui prend la forme d'une prise en charge de certaines opérations réalisées par les vétérinaires et les laboratoires : lesquelles ?

Prise en charge d'actes réalisés par les vétérinaires et les laboratoires

La maladie hémorragique épizootique (MHE) est une maladie virale non contagieuse qui affecte les bovins et les cervidés principalement, plus rarement les ovins. C'est une maladie virale qui est apparue pour la 1ère fois en France en 2023.

En cas de suspicion clinique de MHE dans un élevage, il est prévu la prise en charge des opérations réalisées par les vétérinaires et les laboratoires à l'occasion de la visite de l'élevage en question.

Plus exactement, dans les élevages suspectés d'être infectés par le virus de la maladie hémorragique épizootique, il est prévu la prise en charge des opérations suivantes réalisées par les vétérinaires :

• la visite des animaux suspects et de l'élevage visant à diagnostiquer la maladie hémorragique épizootique, comprenant :
  • les actes nécessaires au traitement de la suspicion clinique ;
  • le recensement des animaux présents sur l'exploitation ;
  • la prescription des mesures sanitaires à respecter ;
  • le rapport de visite et les attestations correspondantes ;
  • la prise en charge de la visite (évaluée à 6 fois le montant de l'acte médical vétérinaire) ;

• les prélèvements destinés au diagnostic de laboratoire sur les animaux présentant des signes cliniques susceptibles d'être rattachés à la maladie hémorragique épizootique :
  • par prélèvement de sang dans l'espèce bovine ou de cervidé, 1/5ème du montant de l'acte médical vétérinaire ;
  • par prélèvement de sang dans les espèces ovine et caprine, 1/10ème du montant de l'acte médical vétérinaire ;
  • en cas de nécessité de prélèvements d'organes aux fins d'analyses virologiques, par prélèvement, 1/5ème du montant de l'acte médical vétérinaire ;
  • une partie des frais de déplacement des vétérinaires ;
  • le coût des analyses réalisées en laboratoire.

Maladie hémorragique épizootique : une prise en charge des frais possible - © Copyright WebLex

Pour favoriser la relocalisation progressive de l'habitat et des activités imposée par le phénomène de recul du trait de côte, un nouveau droit de préemption propre à l'adaptation des territoires exposés au recul du trait de côte a été mis en place. Dont les modalités pratiques viennent d'être précisées…

Recul du trait de côte et droit de préemption : des modalités précisées

Mis en place dans le cadre de la politique de recomposition territoriale, impactée par l'érosion, ce nouveau de préemption permet d'acquérir des biens situés dans les zones exposées au recul du trait de côte, en vue d'en assurer la renaturation avant leur disparition, et de pouvoir éventuellement autoriser à titre temporaire un usage ou une activité compatible avec son niveau d'exposition.

Ce droit de préemption peut trouver à s'appliquer dans des zones exposées à horizon 0-30 ans et 30-100 ans qui couvrent également des espaces agricoles sur lesquels le droit de préemption des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) est également applicable (mais ce droit de préemption « recul du trait de côte » prime le droit de préemption des SAFER).

La délibération par laquelle le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent décide d'instaurer le droit de préemption pour l'adaptation des territoires au recul du trait de côte est affichée en mairie pendant un mois et mention en est faite dans deux journaux diffusés dans le département.

Si le propriétaire d'un bien soumis à ce droit de préemption manifeste son intention d'aliéner, il doit le faire en établissant une déclaration adressée en 3 exemplaires à la mairie de la commune où se trouve le bien, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou déposée contre décharge, ou adressée par voie électronique en 1 seul exemplaire.

Le titulaire du droit de préemption peut demander à visiter le bien et, lorsqu'elle est acceptée, la visite du bien se déroule dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la date de la réception de la réponse du propriétaire, en dehors des samedis, dimanches et jours fériés.
 

Erosion côtière : un nouveau droit de préemption - © Copyright WebLex

Une société peut défendre ses intérêts devant le juge par l'intermédiaire de son dirigeant. Mais comment faire lorsque le problème est, justement, le dirigeant ? Dans ce cas, la loi permet à un associé d'aller en justice au profit de la société. Qu'en est-il des associations ?

Association : qui peut agir en justice ?

Une société agricole reproche au dirigeant d'une association dont elle est membre des fautes de gestion.

Pour ce qu'elle estime être le bien de l'association, la société décide de poursuivre en justice le dirigeant de cette association.

Sauf que, selon ce dernier, cette action est irrecevable : il estime, en effet, que la société n'a pas le droit d'agir pour les intérêts de l'association, puisqu'elle est « juste » un membre.

« Faux ! », se défend la société, estimant avoir totalement le droit d'agir grâce à ce que l'on appelle « une action sociale ut singuli »

Faisons un point sur ces termes. En principe, il revient au dirigeant d'une personne morale, société ou association, de défendre ses intérêts, notamment devant le juge.

Pour protéger les sociétés des dommages causés à leur encontre par leur dirigeant, la loi autorise les associés, toutes conditions remplies, à agir en justice afin de demander réparation pour la société des préjudices dont se rend coupable le dirigeant.

Cette action en justice particulière est dite « sociale ut singuli ».

C'est par le biais de cette action que la société veut attaquer le dirigeant de l'association.

« Impossible ! », conteste toutefois ce dernier : l'action ut singuli est prévue pour les sociétés… et non pour les associations !

« Peu importe ! », se défend la société : ce type d'action étant prévu par la loi, il suffit de faire une lecture extensive et analogique du texte pour l'appliquer aux associations.

« Non ! », tranche le juge en faveur du dirigeant : il n'existe, en effet, pas de texte prévoyant une telle action pour les associations. Et puisque les statuts de l'association ne prévoient pas cette possibilité d'agir pour ses membres, la société est bien irrecevable.

Action en justice des membres d'une association : possible ? - © Copyright WebLex

Pour que les agriculteurs actifs puissent bénéficier de certaines aides découplées, ils doivent détenir des « droits à paiement de base », un mécanisme qui vient de faire l'objet de quelques aménagements. Voilà qui mérite quelques explications…

Droits à paiement de base : du nouveau !

Pour les agriculteurs actifs, la détention de droits à paiement de base (DPB) est une des conditions pour bénéficier des aides découplées suivantes :

• L'aide redistributive complémentaire au revenu ;
• L'aide complémentaire au revenu pour les jeunes agriculteurs ;
• L'écorégime (qui vise les exploitants agricoles qui s'engagent à mettre en place des pratiques favorables au climat et à l'environnement).

L'activation et le paiement des DPB, et donc des aides découplées, sont subordonnés à la télédéclaration des surfaces exploitées, entre le 1er avril et le 15 mai de chaque année, sur le site TéléPAC.

Il faut noter que si un exploitant n'active pas l'ensemble de ses DPB pendant 2 années consécutives, un nombre de DPB correspondant au nombre de DPB non activés pendant ces deux années remontera en réserve.

• L'utilisation de ces réserves de PDB est strictement encadrée puisque ces réserves permettent :
• d'attribuer des droits au paiement au bénéfice d'agriculteurs dont une partie de l'exploitation a fait l'objet d'une occupation temporaire dans le cadre de grands travaux, afin de pallier l'absence d'attribution ou la perte de droits à paiement ;
• d'attribuer des droits au paiement au bénéfice d'agriculteurs présents en 2013 ou 2014 ayant déposé une demande d'aide au paiement de base en 2015 pour des surfaces présentes en 2015, n'ayant pas obtenu de droits au paiement en 2015 au motif qu'ils n'étaient pas agriculteurs actifs ou en raison de l'absence de la continuité du contrôle de l'exploitation et n'ayant jamais détenu de DPB de 2015 à 2022 ;
• de revaloriser de façon linéaire la valeur de tous les droits au paiement disponibles sur un territoire considéré.

Récemment, la 1ère utilisation précitée de ces réserves vient d'être modifiée puisque désormais, ces réserves vont permettre, à compter du 4 juillet 2024, d'attribuer des droits au paiement au bénéfice d'agriculteurs dont une partie de l'exploitation a fait l'objet, dans le cadre de grands travaux, d'une occupation temporaire ou d'une occupation définitive ayant donné lieu à compensation foncière, afin de pallier l'absence d'attribution ou la perte de droits au paiement.

Agriculteurs : le point sur les réserves de droits à paiement de base - © Copyright WebLex

Parce que les entreprises de pêche sont susceptibles de faire face à une augmentation des prix des matières premières et notamment de l'énergie dans le contexte international actuel, une aide financière spécifique est mise en place à compter du 28 juin 2024, dont voici le détail…

Entreprises de pêche : une nouvelle aide financière de 20 cts/litre de carburant

Pour aider les entreprises de pêche qui font face à une augmentation significative du prix de l'énergie, une aide financière est mise en place qui prend la forme d'une subvention directe dont le calcul se base sur les achats de carburant réalisés par l'exploitant entre le 5 décembre 2023 et le 30 juin 2024.

Cette aide concerne l'ensemble des entreprises de pêche françaises, que les marins soient affiliés ou non à l'ENIM, de métropole et de la Guadeloupe, de la Guyane, de la Martinique, de Mayotte, de La Réunion et de Saint-Martin.

La demande doit être faite avant le 15 août 2024 directement auprès des directions interrégionales de la mer pour la métropole et, en outre-mer, auprès des directions de la mer.

L'aide correspond à une remise de 20 centimes par litre de carburant et est ouverte pour tous les achats de carburant professionnel réalisés au sein de l'Union européenne ou dans les pays-tiers par les entreprises de pêche françaises pour leurs navires armés à la pêche battant pavillon français.

Le montant total de l'aide ne dépasse pas 365 000 € par entreprise, l'entreprise ne pouvant déposer qu'une seule demande auprès de l'administration, laquelle doit être accompagnée des pièces justificatives suivantes :

• le formulaire de demande d'aide dûment renseigné,
• une copie de la pièce d'identité (pour les personnes physiques) ;
• une preuve de la représentation légale ou du pouvoir donné pour un demandeur agissant en qualité de représentant légal ou en vertu d'un pouvoir qu'il lui est donné ;
• un RIB de compte courant du demandeur de l'aide ;
• la liste des navires de l'entreprise de pêche armés à la pêche et battant pavillon français sur la période du 5 décembre 2023 au 30 juin 2024 ;
• les preuves du volume acheté et acquitté sur cette période ;
• une attestation comptable indiquant :
  • le nombre de litres de carburant achetés sur le territoire national ou à l'étranger sur la période du 5 décembre 2023 au 30 juin 2024 (et acquittés à la date de la demande d'aide), l'attestation distinguant les achats réalisés par les différents navires le cas échéant ;
  • les chiffres d'affaires « pêche » et total sur le dernier exercice clos, dans le cas où le code NAF/APE est différent de 0311Z ;
• pour les micro entreprises non soumises à la certification des comptes par un tiers, une attestation par un tiers de confiance (coopératives maritimes, fournisseurs, comités régionaux et comités départementaux des pêches maritimes et des élevages marins, organisations de producteurs ou leurs fédérations) indiquant le nombre de litres de carburant professionnel achetés sur le territoire national ou à l'étranger sur la période du 5 décembre 2023 au 30 juin 2024 (les achats doivent être acquittés à la date de la demande d'aide et l'attestation distingue les achats réalisés pour les différents navires, le cas échéant).

Le bénéfice de cette aide suppose notamment :

• d'être en règle de ses obligations sociales et fiscales et vis-à-vis des contributions professionnelles obligatoires à la date d'octroi de l'aide ;
• de ne pas avoir fait l'objet de sanctions adoptées par l'Union européenne en réaction à l'invasion de l'Ukraine par la Russie ;
• de conserver ou de fournir, à la demande de l'autorité compétente, tout document permettant de vérifier l'exactitude de la déclaration effectuée, pendant 10 ans à compter de la demande de régularisation.

Création d'une aide pour la trésorerie des entreprises de pêche - © Copyright WebLex

À titre expérimental, certains masseurs-kinésithérapeutes pourront être autorisés à exercer leur art sans prescription médicale pour une durée de cinq ans, dans certains départements. Dans quelles conditions ?

Un recours aux masseurs-kinésithérapeutes sans prescription médicale : sous conditions

À titre expérimental, un masseur-kinésithérapeute pourra prendre en charge sans prescription médicale ses patients dans les conditions suivantes :

• dans le cas où le patient n'a pas eu de diagnostic médical préalable, le nombre de séances pouvant être réalisées par le masseur-kinésithérapeute est limité à huit par patient ;
• dans le cas où le patient a eu un diagnostic médical préalable, le masseur-kinésithérapeute pratique son art conformément aux recommandations de bonnes pratiques professionnelles.

Il faut toutefois préciser que le masseur-kinésithérapeute oriente le patient vers son médecin traitant ou, à défaut, un autre médecin dès lors qu'un diagnostic ou un avis médical s'avère nécessaire.

Le masseur-kinésithérapeute doit reporter, dans le dossier médical partagé du patient, un bilan initial et un compte-rendu des soins réalisés et les adresse au patient ainsi qu'à son médecin traitant.

Cette expérimentation pourra avoir lieu dans certains départements, qui reste à fixer par arrêté ministériel (non paru à l'heure où nous rédigeons cet article), pendant une durée de 5 ans, sur la base du volontariat.

Le masseur-kinésithérapeute désireux de participer à cette expérimentation doit se déclarer sur le site Internet de l'agence régionale de santé dont il dépend et doit joindre à sa demande un document justifiant son exercice dans une communauté professionnelle territoriale de santé.
 

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Afin de favoriser la coordination des soins, un patient nécessitant des soins infirmiers pourra déclarer à sa mutuelle le nom de l'infirmier référent qu'il a choisi, avec l'accord de celui-ci. Selon des modalités qui viennent d'être précisées…

Infirmier référent : pour qui, pour quoi, comment ?

La possibilité de déclarer un infirmier référent est ouverte aux patients âgés de 16 ou plus et atteints d'une des affections comportant un traitement prolongé et une thérapeutique particulièrement coûteuse.

Cette possibilité est également ouverte aux mineurs, sous réserve d'obtenir l'accord de l'un au moins des deux parents ou du titulaire de l'autorité parentale.

L'infirmier référent ainsi désigné :

• assure une mission de prévention, de suivi et de recours, en lien étroit avec le médecin traitant et le pharmacien correspondant ;
• assure la coordination des soins de l'assuré en lien, le cas échéant, avec le médecin traitant, le pharmacien correspondant et la sage-femme référente ;
• informe son patient de la possibilité de renseigner le nom de l'infirmier référent dans son espace numérique de santé.

Le patient conserve la possibilité à tout moment de changer d'infirmier référent en effectuant une nouvelle déclaration auprès de son organisme de santé.
 

Infirmier référent : on en sait un peu plus… - © Copyright WebLex